Satıcı, taşınmazlarının satımı için başka bir kişiyi vekil kılabilir. Satıcının bu şekilde tercihte bulunmasının nedenini, zaman ve fiziki kısıtlamalar nedeniyle bizzat satım işlemini yapamaması oluşturabilir.
Bu durumda vekil, sadakat ve özen yükümlülüğüne uygun hareket etmelidir. Alıcılar ise, bariz bir şekilde satıcı menfaatine aykırı bir işlem varsa, vekaleten satım işlemine temkinli yaklaşmaları gerekmektedir.
Aksi halde vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapunun iptali ve geri satıcı adına tescili gündeme gelebilecektir.
Hangi durumlarda vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil kararı verilebilir?
Tapu iptal ve tescil kararı verilebilmesi için vekaletin kötüye kullanılmasıyla beraber alıcının da iyi niyetli olmaması ya da gerekli özeni göstermesi halinde vekaletin kötüye kullanıldığını bilebilecek durumda olması [1] gerekmektedir.
Satıcı, vekile çok geniş bir yetki verse dahi vekil satım işleminde satıcının menfaatini gözetmelidir. Geniş yetki vermiş olduğundan bahisle vekilin keyfi hareket etmesini, hukuk devleti korumayacaktır. Satıcının vekile, herhangi bir kişiye herhangi bir bedelle satım yapabileceği şeklinde satım vekaleti vermesi, vekilin kaidesiz bir şekilde dilediği gibi satım yapabileceği anlamına gelmez [2].
Vekaletin kötüye kullanılması davasında, satıcının iradesine aykırı ve satıcıyı zararlandırma kastıyla hareket edildiği kanıtlanmalıdır. Taşınmaz gerçek değeri ile satım değeri arasında büyük oransızlık olması [3], ipotek, miras intikali vb. işlemlerin tesisi için vekalet verilmesine karşın satım işleminin yapılması [4], alıcının kısa sürede çevresindekilere silsile yoluyla taşınmazı devretmesi [5][6], alıcı ile vekilin öncesinde tanışıklığının bulunması [7], alıcının satım bedelini vekile veya satıcıya ödediğini ispatlayamaması vekaletin kötüye kullanıldığına dair karineler olabilecektir [8].
Satıcının satım bedelini alıp bu bedelle tasarrufta bulunması, artık satımın nasıl yapıldığından haberdar olduğunu göstereceği için vekaletin kötüye kullanıldığını iddiasını kanıtlamasına engel olabilecektir [9]. Yine fahiş olmayan gerçek değer ile satım değeri arasındaki orantısızlıklar da başlı başına vekaletin kötüye kullanıldığını göstermez [10].
Vekaletin kötüye kullanılmasını mahkemenin değerlendirme biçimi
Bu davalarda mahkeme keşif suretiyle taşınmazın gerçek değerini saptayıp vekil edenin iradesi hilafına ve onun menfaatine aykırı hareket edilip edilmediğini, bu menfaatine aykırılığın alıcı tarafından bilinip bilinemeyeceği değerlendirilmelidir [11].
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında dikkat edilmesi gereken hususlar
Davanın vekil yanında kayıt malikine karşı da açılması gerekmekte olup sonradan kayıt malikinin davaya dahil edilmesi mümkün değildir [12]. Davada sadece iptal talep edilirse mahkemece davacıya tescil talep edip etmediği konusunda süre verilmelidir. Tescil talep edilip iptal talep edilmediyse, tescil talebi iptali de kapsadığından davacıya bu konuda açıklama yapmak üzere ek bir süre verilmesine gerek bulunmamaktadır [13].
Tapu iptal ve tescil davası açma hakkına sahip olan davacı, bu hakkını başkasına devredemez [14].
Hangi durumlarda vekilin tazminat ödemesi gündeme gelir?
Vekaletin kötüye kullanılması davasında tapu iptal ve tescil ile terditli olarak vekile karşı da tazminat davası açılabilir. Bilhassa alıcının iyi niyetli olduğu veya vekaletin kötüye kullanıldığını bilebilecek durumda olmadığı hallerde tapu iptali ve tescili yerine vekil aleyhine tazminata hükmedilir [15]. Nitekim alıcı iyi niyetli olduğundan taşınmaz kazanım işlemi korunmaktadır.
Vekaletin kötüye kullanılması davasında delillerin tartışılması oldukça kritik olduğundan davanızı bir avukat ile takip etmeniz şiddetle tavsiye edilir.
[1]Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2008/11484 E. 2009/2329 K. “…Diğer davalıların ise vekilleri aracılığı ile aynı gün aynı taşınmazdaki dava dışı kişilere ait payları da birbirini takip eden yevmiye numaraları ile temellük ettikleri, işleme konu daha küçük paylar için daha fazla bedel ödedikleri, davacı payının iki buçuk katı kadar pay için de yine daha fazla ihale bedeli yatırdıkları kayden sabitir.Bu davalılar davacı payı bakımından akitte gösterilen bedelden başka bir bedel ödediklerini iddia ve ispat etmiş değillerdir. Bu durumda, davalılar A. N.ve Z. Z.’nun vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilebilecek konumda oldukları gözetildiğinde, vekil ile el ve işbirliği yapan kişiler olduklarının kabulü zorunludur…”
[2] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/19664 E. 2017/2647 K. “…Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK’nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK’de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK’de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır…”
[3] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2025/2729 E. 2026/2063 K. “…Somut olaya gelince; 25.02.2022 tarihli […] yevmiye numaralı resim senette dava konusu taşınmazın 26.500,00 TL olarak gösterilen satış bedelinin, kayıt maliki davalı […] ile vekil olan diğer davalı arasında düzenlenen “Ahitnamedir” başlıklı 25.02.2022 tarihli belgeye göre 200.000,00 TL olduğu anlaşılmakta ise de alınan 16.05.2023 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın satış tarihindeki değerinin 1.101.510,00 TL olarak tespit edildiği görülmekle taşınmazın satış bedeli ile devir tarihindeki rayiç değeri arasında açık bir orantısızlığın bulunduğu, bu haliyle vekilin sadakat ve özen borcuna aykırı olarak taşınmazı rayiç değerinden satmadığının açık olduğu, böylece vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, diğer davalı kayıt maliki […]’nun ise dava konusu taşınmazı gerçek değerinin 1/5’i oranında ucuza alarak vekalet görevinin kötüye kullanıldığını bildiği veya bilebilecek konumda bulunduğu, bu şekilde her iki davalının el ve iş birliği içerisinde davacıyı zararlandırdıkları sonucuna varılmaktadır…”
[4] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/1095 E. 2021/2403 K. 20.04.2021 “… Asıl davada davacı, 1422 ada 21 parsel sayılı taşınmazdaki 8 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, komşu daire sahibi dava dışı …’ın dairesini davalıya satmak istediğini ancak aynı katta bulunan üç dairenin tapusu tapuda tek daire olarak gösterildiğinden kredi verecek olan bankanın paydaş olarak görünen diğer 1/3 pay maliklerinin ileride şuf’a davası açmaması için yandaki iki daire sahibinden muvafakat alınması için vekalet getirmeleri gerektiğini şart koştuğunu, araya giren dava dışı emlakçının ikna etmesi üzerine 14.05.2007 tarihli vekaletname ile dava dışı İ.T.’yi vekil tayin ettiğini, diğer daire sahibinin taşınmazını satılığa çıkarması nedeniyle tapuya gittiklerinde durumu öğrendiğini, taşınmazın hata veya karşı tarafın hilesi ile davalı adına tescil edildiğini ileri sürerek … Somut olayda; dinlenen davacı tanıkları davacıların maliki olduğu dava konusu taşınmazdaki paylarını temlik iradelerinin bulunmadığını beyan etmişler, davalı ise taşınmazı 232.000,00 TL bedelle satın aldığı savunmasında bulunmuş, ancak davacıların payına düşen bedeli ne şekilde ödediğine dair somut bir belge sunmamıştır. Bu durumda davacıların vekil aracılığıyla zararlandırıldıkları, davalının da vekil ile el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği sonucuna varılmaktadır. Vekaletnamelerde satış yetkisinin bulunması satışın iradi olduğu sonucuna varılması için yeterli değildir…”
[5] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2008/1998 E. 2008/6509 K. “…Somut olaya gelince; vekil E.’un davalılardan emlakçı olan A.in yanında çalıştığı, kendisine taşınmaz temlik edilen ilk el konumunda bulunan Ö.B.’nun ise A.’in kızı olduğu, ondan edinen K.’ünde A.in yakın arkadaşı olup ticari ilişki içinde bulundukları, son kayıt maliki M.’nın ise bir kısım tanık ifadelerinden de anlaşıldığı üzere yapılan taşınmaz satış işlemleri ilgili işleyiş tarzının hukuka aykırı olduğunun kendisine hatırlatıldığı, buna karşın taşınmazdaki payı almakta tereddüt göstermediği, kaldı ki yapılan temlik işlemlerinin kısa aralıklarla cereyan ettiği ve gerçek satış bedelinin akit bedelinin çok üzerinde olduğu dosya kapsamı ile sabittir.
O halde, somut bu olgular yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde yapılan temliklerin vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle, el ve işbirliği içersinde gerçekleştirildiği kabul edilmelidir. Bu durum karşısında, son kayıt maliki M.’nın Türk Medeni Kanununun 1024. maddesi hükmü aracılığı ile aynı yasanın 1023. maddesinde öngörülen iyiniyetli müktesebin iyiniyetinin korunacağı ilkesinden yararlanabileceğini söyleyebilme olanağı yoktur…”
[6] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2022/8043 E. 2023/6642 K. “…Somut olayda, dava konusu taşınmazın 2017 yılı için keşfen saptanan değerinin 197.837,36 TL olmasına rağmen davalılara 55.000,00 TL bedelle temlik edildiği, vekil …’ın 29.03.2017 tarihli vekaletname ile 03.04.2017 tarihinde taşınmazı …’e devrettiği, …’in de 17 gün sonra taşınmazı köylüsü olan …’e aynı bedelle temlik ettiği, her ne kadar davacıya çeşitli tutarlarda üç adet senet verilmiş ise de davalı …’ın öninceleme duruşmasında senet bedellerini ödemediği yönünde beyanda bulunduğu, davalı tanığı olarak dinlenilen davalı …’in eşi …’ın ise “daha önce davacının evinde satılık levhası görerek davacıyı aradım, evin durumunu sordum, ev için 150.000 TL istedi, bana fiyat yüksek geldi, alamam dedim, ben belediyeyey arsanın durumunu sordum, inşaat izni olmadığı söylendi, ben almaktan vazgeçtim, beni daha sonra … aradı, ben taşınmazı satın aldım, ama kırık arsa olduğunu bilmiyordum, bu taşınmazı satacağım dedi, ev sığmıyor dedi, sen alır mısın dedi, kaça alırsın dedi, ben de 50.000 TL’ye alırım dedim, 55.000 TL ver al dedi, ben de hanıma sordum, o da alalım dedi, daha sonra pişman oldu, … aynı fiyata ben alayım dedi, eşim … de …’e taşınmazı aynı fiyata sattı, … ile … ben aynı köylüyüz, birbirimizi tanırız” yönünde beyanda bulunduğu görülmüştür. Tüm dosya kapsamı, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile birlikte değerlendirildiğinde; vekil …’ın taşınmazı 160.000,00 TL bedelle satın alacağını beyan ederek kendisini vekil tayin ettirdiği, dava konusu taşınmaz için toplamda 160.000,00 TL ödeme yapmayı kabul eden davalı …’ın taşınmazı 55.000,00 TL bedelle başkasına satmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, davacının dava konusu taşınmazı 55.000,00 TL’ye satma yönünde bir düşüncesi olmadığı, davalı …’in eşinin de taşınmazın satış bedeli hususunda davacı ile görüştüğünü ve anlaşamadıklarını beyan ettiği, dava konusu taşınmazın davalı …’e devri yapılırken taşınmazın davacı adına kayıtlı olduğu, …’ın temlikte vekil olarak yer aldığı, bu durumda …’ın vekalet görevinin kötüye kullandığı, davalıların da el ve işbirliği içerisinde oldukları, davalı …’in köylüsü ve tanıdığı olan son kayıt maliki …’ün de durumu bilen ya da bilmesi gereken konumunda olduğu ve TMK’nin 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı kanaatine varılmıştır…”
[7] Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2020/3040 E.2021/1764 K. 25.03.2021 “…yine dava konusu vekaletnamede vekil olan dava dışı … ile davalı … yetkililerinin özellikle …’ün akrabalığının veya tanışıklığının olup olmadığının saptanması ve tüm deliller birlikte değerlendirilerek davalı …’nin TMK′nin 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacaklarının kuşkuya yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken…”
[8] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/1095 E. 2021/2403 K. “…Somut olayda; dinlenen davacı tanıkları davacıların maliki olduğu dava konusu taşınmazdaki paylarını temlik iradelerinin bulunmadığını beyan etmişler, davalı ise taşınmazı 232.000,00 TL bedelle satın aldığı savunmasında bulunmuş, ancak davacıların payına düşen bedeli ne şekilde ödediğine dair somut bir belge sunmamıştır. Bu durumda davacıların vekil aracılığıyla zararlandırıldıkları, davalının da vekil ile el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği sonucuna varılmaktadır. Vekaletnamelerde satış yetkisinin bulunması satışın iradi olduğu sonucuna varılması için yeterli değildir…”
[9] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/249 E. 2023/747 K. “…Dosya kapsamındaki deliller bu açıdan değerlendirildiğinde, vekâlet veren … ile …’in paylarının toplam 51.500,00 TL bedelle devredildiği, mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda devir tarihi itibariyle her bir payın değeri 28.600,00 TL olmak üzere toplam 57.200,00 TL olarak belirlendiği, devrin kardeşler arasında yapıldığı gözetildiğinde arada vekâlet görevini kullanıldığını gösterecek bir farkın bulunmadığı gibi davacı tanık beyanları da vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı olgusunun kabulü için yeterli değildir. Aksine dosya kapsamında dinlenen davacı …’in oğlu … …’in tanık olarak verdiği beyanında dayısı … ile annesi …’in taşınmazdaki hisselerini rıza ile verdiklerini ve bedelinin de ödendiğini hatta alınan para ile …’in eşi olan yengesinin Umreye gittiğini ve dişlerini yaptırdığını beyan ettiği anlaşılmaktadır. Bu nedenler karşısında vekâletnamelerin hile ile alındığı ve vekâlet görevinin kötüye kullanıldığının davacı tarafça ispat edilemediği görülmektedir…”
[10] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2007/2796 E. 2007/4700 K. “…Somut olaya gelince; mahkemece taşınmazın gerçek değeri ile akitteki değeri arasındaki oransızlığın başlı başına vekalet görevinin kötüye kullanıldığına gerekçe yapılarak davanın kabulüne karar verilmiştir. Oysa, değerler arasındaki farkın vekalet görevinin kötüye kullanıldığının kabulü için başlı başına nedeni sayılamayacağı tartışmasızdır…”
[11] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/15632 E. 2018/12439 K. “…Hâl böyle olunca, mahkemece, davacıların iddiaları bakımından hükme elverişli araştırma, inceleme ve bir değerlendirme yapılmaksızın, özellikle mirasbırakanın dava konusu taşınmaz dışında maliki olduğu başka taşınmazların, aynı vekaletname ile davalı tarafından gerçekleştirilmiş başka devirlerin olup olmadığı araştırılmadan yine keşif yapılarak taşınmazın gerçek değeri belirlenmeden kesin bir kanaate ulaşmaya imkan verecek nitelikte deliller toplanmadan yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”
[12] Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2022/2268 E. 2022/5031 K. “…Hemen belirtmek gerekir ki, tapu iptal ve tescil davaları kayıt malikine karşı açılır. Oysa çekişme konusu 773 ada 7 parseldeki 1, 2, 5 ve 10 no.lu bağımsız bölümler yönünden dava tarihinden önce kayıt maliki olan …, … ve …’e husumet yöneltilmemiş, yargılama sırasında yukarıda anılan kayıt malikleri davaya dahil edilmişlerdir. Ne var ki, usul hukukunda davaya dahil şeklinde bir müessese yer almayıp, bir kimseye dahili dava yolu ile taraf sıfatı verilemeyeceği açıktır…”
[13] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2007/6690 E. 2007/7634 K. “…Hemen belirtmek gerekirki; bir iptal davasında, ayrıca tescil isteğinde bulunulmamış olması iptal davasının reddi için başlı başına bir sebep teşkil etmez. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, iptal isteminin tescili kapsamadığı gözetilerek davacıya, ayrıca tescil davası açması için imkan tanımak ve dava açılması halinde her iki dava birleştirilerek karara bağlanmaktan ibarettir. Değişik anlatımla sadece iptal davasının kabulüne ve tapunun iptaline karar verilmesi, tapulu bir taşınmazın sicil dışı (kayıtsız) kalması sonucunu doğurur ki, böyle bir uygulama, devletin bütün taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını belirleyerek sicile bağlama yolunda benimsediği-dolu pafta sistemi –genel ilke ile bağdaşmaz. Ne varki, davacı iptal değil, sadece tescil isteğinde bulunmuş ise Yargıtayın yerleşmiş ve kurallaşmış uygulamalarına göre, tescil isteği tapu sicilinde mevcut eski kaydın iptali isteğini de kapsadığı gözetilerek davacının ayrıca tapu kaydının iptalini de dava etmesine gerek yoktur(YHGK 11.11.1983 Tarih, 981/8-80 Esas, 983/1162 Sayılı Kararı.)…”
[14] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2022/7582 E. 2023/6382 K. “…Oysa, eldeki davada yapılan temlikin, koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkından kaynaklanan tapu iptali-tescile yönelik sonuç doğuracağı, başka bir deyişle, mülkiyetin nakline yol açacağı açıktır. Mülkiyetin nakline ilişkin Türk Medeni Kanunu′nun 706, Türk Borçlar Kanunu′nun 237 ve Tapu Kanunu′nun 26 ncı maddeleri dikkate alındığında, Fethiye 5. Noterliğinin 13.10.2020 tarihli sözleşmenin yasal olduğunu ve hukuki sonuç doğuracağını söyleyebilme olanağı yoktur. Bu nedenle temlik alan … Yiğit’in davada yasal açıdan sıfatının varlığı kabul edilemez.
Hal böyle olunca; tapu sicilinde tasarruf yetkisi bulunmayan davacıların yaptığı temlik sözleşmesi ile mülkiyet veya aynî hakkını temlik alana kazandırdığının kabul edilemeyeceğinin gözetilmesi gerekirken temlik alan … Yiğit’in davacı taraf yerine geçtiği kabul edilmek suretiyle yargılama yapılıp yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmektedir…”
[15] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2010/9860 E. 2010/11120 K. “…Dosya içeriği ve toplanan delillere göre; davacı, 25.11.2008 tarihinde noterde düzenlenen vekaletname ile 741 parsel sayılı taşınmazın satışı için davalı H.’ı vekil tayin ettiği, vekilin de çekişme konusu taşınmazı 2.4.2009 tarihli akitle diğer davalı T.’e sattığı anlaşılmaktadır.
Mahkemece, vekalet görevinin kötüye kullanma olgusu kanıtlanamadığından tapu iptal ve tescil isteğinin reddine, vekil olan H.’ın satıştan kaynaklanan bedeli davacıya ödemediği saptanmak suretiyle bu yönde davanın kabul edilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır…”
