Konut ve çatılı işyerleri kiraya verildikten sonra, on uzama yılı dolmadıkça kiracının tahliyesi sağlayabilmek için kanunda sayılı şartlardan biri sebep olarak gösterilmesi gereklidir. Gösterilebilecek sebeplerden birisi de söz konusu konut veya çatılı işyerine ihtiyaç duyulmasıdır. Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi, TBK m.350 ve m.351’de düzenlenmiştir.
Arabulucuya Başvuru Zorunluluğu
6235 sayılı Kanun m.18/B uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Aksi halde, ikame edilen dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.
Kimlerin Konut veya Çatılı İşyeri İhtiyacı Öne Sürülebilir?
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma gereksinimi bulunduğunu öne sürerek kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler, TMK 364 uyarınca belirlenebilir. Bu bağlamda kiraya verenin üstsoyu ve altsoyu ile kardeşleri bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.
İhtiyaç Sebebinin Samimi, Zorunlu ve Devamlı Olması Gerekliliği
Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi sağlanması için kiraya veren veya malik, ihtiyacının samimi, zorunlu ve devamlı olduğunu ispat etmelidir. Aksi takdirde, tahliye istemli dava reddedilir. İhtiyacın bu unsurları barındırıp barındırmadığı her somut olay özelinde değerlendirilmelidir. Samimiyet olgusunun incelenmesinde, dava konusu taşınmaz kiraya verilirken de aynı ihtiyaç mevcutsa neden bu ihtiyaca rağmen taşınmazın kiraya verildiği tartışılacaktır. İhtiyacına örnek olarak aşağıdaki durumlar sayılabilir:
- Konut sahibinin çocuğunun işyerinin tahliyesi istenen konuta yakın olması,
- Konut sahibinin çocuğunun evlenmesi nedeniyle ayrı bir konuta ihtiyaç duyması,
- Konut sahibinin kendisinin başka bir konutta kiracı olarak oturuyor olması,
- Halihazırda oturulan evin dar ve yetersiz olması,
- Yaşlılık hali sebebiyle asansörlü bir konuta ihtiyaç duyulması,
- Bakıma muhtaç ebeveynin çocuklarına yakın bir konutta oturma ihtiyacı duyması,
- Konut sahibinin ergin oğlunun ayrı bir evde yaşamak istiyor olması.
İhtiyacın samimi olup olmadığı değerlendirildikten sonra devamlı ve zorunluluk unsurları da değerlendirilecektir. Bu bağlamda nişanlı oğlunun evlenecek olması nedeniyle tahliye davası açılması halinde, dava sırasında nişan bozulup evlenme gerçekleşmezse, dava reddedilecektir. Yahut kiraya veren dava konusu konutun işyerine yakın olduğu için tahliye davası açmışsa, dava sırasında ilgili işyerindeki çalışması sonlanırsa, dava reddedilecektir.
Kiraya Verenin İhtar Çekme Zorunluluğu Var mıdır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren bu sebebe dayanarak kira sözleşmesini sonlandırmadan önce, aksi kira sözleşmesinde belirtilmedikçe kiracıyı yazılı olarak bilgilendirmek zorunda değildir [1]. Kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açacağı bir davayla ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi talep edebilir.
Buna karşılık en geç bu bir aylık dava açma süresi içerisinde kiraya verenin, kiracıyı yazılı olarak bilgilendirmesi durumunda, dava açma süresini uzatacaktır. Böylelikle kiraya veren bir aylık süreyle bağlı olmadan yeni kira döneminin sonuna kadar bu davayı açabilecektir.
Kira sözleşmesi süresinin bitiminde, TBK m.347/1 uyarınca kiracı 15 gün öncesinde bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Kira sözleşmesi süresi bitiminde belirli süreli kira sözleşmesi olma özelliğini böylelikle korumuş olacaktır [2]. Dolayısıyla uzama dönemi sonunda da bir ay içerisinde kiraya veren, aksi kira sözleşmesinde belirtilmedikçe kiracıya ihtar etmeden ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Bu bağlamda taraflar eğer daha uzun süreli bir fesih bildirim süresi veya fesih dönemi kararlaştırılmamışsa ve yerel adette bulunmuyorsa altı aylık kira döneminin sonu için üç ay öncesinden fesih bildiriminde bulunduktan sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması gereklidir.
Örneğin 15.01.2023 tarihli olarak düzenlenmiş belirsiz kira sözleşmesinin üçüncü altı aylık kira döneminin sonu olan 15.07.2024 tarihinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması istenildiğinde en geç 15.04.2024 tarihine kadar ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin feshedileceğinin kiracıya ihtar edilmiş olması gereklidir.
Kiraya Verenin Tahliyesi İstenen Konut veya Çatılı İşyerinin Sahibi Olmaması Durumunda
Kiraya verenin dava konusu konut veya çatılı işyerinin sahibi olmaması durumunda, kiraya verenle birlikte konut veya çatılı işyeri sahibinin de dava açma hakkı bulunmaktadır [3].
Yeni Malikin İhtiyacı
Yeni malik (taşınmazın sahibi), kira sözleşmesini yukarıda anlatıldığı şekilde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Bunun yanında malik ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tahliyesini istediğini, kiracıya yazılı olarak taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde bildirebilir. Bu bildirim tarihinden altı ay sonra açacağı bir davayla kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Yeni malik hangi yolun kendi menfaatine uygun olduğunu belirleyerek hareket edebilir [4]. Örneğin yeni malik taşınmazı 15.01.2024 tarihinde satın almış olsun. Kira sözleşmesi de bir yıl süreli ve 15.03.2023 tarihli olsun. Yeni malik, bir önceki malikin halefi olduğundan dolayı bu sözleşmenin kiraya veren sıfatıyla tarafı olacaktır. Bu nedenle 15.03.2024 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Böylelikle yeni malik taşınmazı satın almasının üzerinden henüz 2 ay geçmiş olmasına rağmen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Dolayısıyla şartların el vermesi halinde yeni malikin tahliye için kiracısına 6 aylık süre tanımasına gerek bulunmamaktadır [5].
Tahliyeden Sonra Başkasına Kiralama Yasağı
Kiracısını ihtiyaç sebebiyle dava neticesinde icraen tahliye ettiren kiraya veren veya malik, kiralananı üçüncü kişiye üç yıl boyunca kiraya vermemelidir. Aksi halde, kiraya veren tahliye edilen kiracıya kendi aralarındaki kira sözleşmesindeki son yıllık kira bedelinden az olamamak üzere tazminatı ödemekle sorumludur.
Yargıtay Kararları
İhtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle tahliye davasının, 1 yıl için dahi yapılmış kira sözleşmelerinde, her uzama yılının sonunda bir ay içerisinde açılabileceğine ilişkin
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/4026 E. 2015/5935 K.
“…Olayımıza gelince; taraflarca inkar edilmeyen 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi de birer yıl süre ile yenilenmiştir. Türk Borçlar Kanunu 350. madde gereğince kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi sonu 30.11.2013 olup dava 30.12.2013 tarihinde bir aylık sürede açılmıştır…”
Şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/11549 E. 2014/13879 K.
“…Yapılan yargılama sırasında davacılar vekilinin ve dinlenen davacı tanıklarının beyanlarıyla; tamamının davacılara ait olduğu anlaşılan G-G Otomotiv Gıda Ltd. Şti. tarafından işletilen CAFE-LOKANTA’nın dava konusu yere taşınmak istendiğinin bildirilmesi karşısında, taşınmazın davacılara ait şirket ihtiyacı nedeniyle tahliyesinin istendiği anlaşılmaktadır. TBK. 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz…”
Uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/13336 E. 2015/39 K.
“…uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle davacı yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibraz etmiş bu konuda tanıklar dinlenmiştir. Dinlenilen davalı tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyettedir…”
İşyerine gereksinime dayalı ihtiyaç nedeniyle tahliye talepli davalarda, keşif yapılarak işyerinin söz konusu işe uygun olup olmadığı araştırılmalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/12742 E. 2012/1251 K.
“…Olayımıza gelince; Davacı tarafından dava konusu taşınmazda GSM bayii veya bijuteri ürünleri satış yeri olarak kullanılacağı beyan edilmiştir. Mahkemece her ne kadar ihtiyacın samimi olduğundan bahisle istemin kabulüne karar verilmiş ise de, yapılan inceleme ve araştırma hüküm kurmaya yeterli değildir. Öncelikle mahallinde uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılarak dava konusu taşınmazın yapılmak istenen işe elverişli olup olmadığının saptanması, ondan sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”
Yeni malikin edinme tarihinde itibaren bir ay içerisinde bildirim şartı, tebliğ şartını da taşımakta olup keşide (düzenleme) tarihine bakılmaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/12961 E. 2014/14262 K.
“…Olayımıza gelince; Davacı yeni malik kiralananı 09.04.2013 tarihinde satın almış, 02.05.2013 tarihinde çektiği ihtarname ile kiralananı ihtiyaç için satın aldığını, bir ay içinde tahliye edilmezse altı aylık sürenin sonunda dava açacağını bildirmiş, ihtarname 14.05.2013 günü davalı kiracıya bizzat tebliğ edilmiştir. Bu durumda satın almadan itibaren bir ay içerisinde ihtarnamenin tebliğ şartı yerine getirilmediğinden davanın bu sebeple reddi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine dair hüküm kurulması doğru değildir…”
Yeni malik bir ay içinde ihtarname gönderip kiralananın tahliyesi istediğinde, 6 ay sonunda hemen dava açmak zorunda olmayıp sözleşmenin sonuna kadar dava açma hakkı vardır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8814 E. 2018/1198 K.
“…Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir…”
Annesinin yanında kalan reşit oğulun ayrı bir konutta yaşama isteği, ihtiyacın varlığını gösterir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/12007 E. 2013/14454 K.
“…davacı ile birlikte oturan oğlunun 26 yaşında ve üniversite mezunu olduğu ayrı yaşamaya hakkı olup, annesiyle birlikte oturmaya zorlanamayacağı ve taşınmazın işyerine yakın olması nedeni ile dava konusu taşınmaza ihtiyacı olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
İhtiyaç sebebiyle ihtarname çekildikten sonra kiracı kendiliğinden, dava açılmadan ve mahkeme kararı verilmeden önce tahliye ederse, bir yıllık kira bedeli tazminatı istenilemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E. 2019/2527 K.
“…Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır…”
Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması, tek başına ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/3336 E. 2014/4259 K.
“…Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
Birden fazla kiracılı konutu bulunan kişi dahi ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/13898 E. , 2015/379 K.
“…Davacının ve ihtiyaçlının eşinin, kirada bulunan, konut niteliğinde taşınmazları bulunması dava konusu taşınmazın tahliyesinin istenilmesine engel değildir. Davacı tanıkları da davacının oğlunun kirada oturduğunu, davacının diğer taşınmazlarında da kiracıların bulunduğu beyan etmişlerdir. Bu durumda davacının oğlu Y.. Ö..’ın konut ihtiyacının gerçek, zorunlu ve samimi olduğunun kabulü gerekir…”
Kişinin başka bir taşınmazda hissesinin olması, ihtiyacına tahsis edebileceği taşınmazı olduğu anlamına gelmez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/6610 E. 2014/8287 K.
“…Diğer yandan davacı adına kayıtlı taşınmazlardan biri dava konusu kiralanan, diğeri davacının bizzat oturduğu konuttur. Başka bir taşınmazda 1 / 5 payının olması ihtiyaca tahsis edebileceği taşınmazı olduğu anlamına gelmez. Zira bu taşınmazın kullanılması diğer paydaşların onayına bağlıdır. Davacı dinlettiği tanıklarının beyanları ile ihtiyaç iddiasını kanıtlamıştır…”
Kiraya verenin kardeşi, bakmakla yükümlü olduğu kişidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/12439 E. 2014/12928 K.
“…Somut olayda; Davacı kardeşinin ihtiyacı için kiralanın tahliyesini istemiştir. TBK’nın 351. maddesinde, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler için ihtiyaç sebebiyle dava açılabileceği belirtilmiş, TMK’nın 364. maddesinde ise kardeşlerin nafaka yükümlüsü olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle, TMK.nu hükümleri gereğince bakmakla yükümlü olunan kardeşin ihtiyacı için dava açılabileceği kabul edilmelidir. Ancak, Mahkemece davacının kardeşi ihtiyaçlının, adına kayıtlı taşınmaz bulunup bulunmadığı davacının yardımına ve kiralanana ihtiyacı olup olmadığı üzerinde durulup gerekli araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”
Yaşlılık hali ile asansör bulunan konuta ihtiyacın varlığı kabul edilmelidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/424 E. 2015/1619 K.
“…dosya içerisinde mevcut bilirkişi raporundan dava konusu taşınmazın bulunduğu binanın bodrum katındaki otoparkta asansör bulunması, aynı binanın 3 ayrı dairesinde kızı ve torunlarının oturuyor olması gibi avantajlı özelliklerin bulunduğu, davacının halen oturduğu binanın ise yoldan rampa ve sahanlıkları bulunan merdivenlerle ulaşılması gibi davacı ve eşinin yaş durumları dikkate alındığında engel durum teşkil edebilecek nitelikte olduğunun tespit edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda dava konusu yerin davacının oturduğu konuta nazaran daha üstün nitelikte olduğu, davacı ve eşinin yaşlı kişilikleri ve kiralananın bulunduğu binada kızı ve torunlarının oturduğu dikkate alınarak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
Yeni malik tarafından kiracılık sıfatının belirlenmesi ve kira bedelinin güncellenmesi için yeni kira sözleşmesi düzenlenmesi, konut ihtiyacının samimi olmadığı anlamına gelmez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8780 E. 2018/1853 K.
“…davalının uzun zamandır kiracı olarak kullanmakta olduğu taşınmaz için, yeni malik tarafından kiraya veren sıfatının belirlenmesi veya kira bedelinin güncellenmesi için yeni kira sözleşmesinin imzalanmış olması ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Ayrıca davacının eşinin sağlık problemleri olduğu ve kanser teşhisi ile …’da ameliyat olduğu dosya içerisindeki belgelerden anlaşılmakta olup, davacının maddi ve manevi desteğinden faydalanmak istediği oğluna yakın oturmak istemesi de ihtiyacın varlığına karine teşkil etmektedir. Bu durumda dosya kapsamındaki tüm delillerden ihtiyacın samimi olduğu anlaşılmakta olup, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”
Uzun yıllardır bir arada oturuluyor olması ve sonradan ayrı bir konutta yaşanmak istenmesi, ihtiyacının samimi olmadığını göstermez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/11390 E. 2010/1350 K.
“…Olayımıza gelince; davacı halen … ilçesi … Beldesinde evli olan oğlu ve torunları ile birlikte yaşamakta olup, ayrı yaşama isteğinden dolayı söz konusu taşınmazı satın aldığını beyan etmiştir. Dinlenen tanık beyanları ve tüm dosya kapsamından davacının halen birlikte oturmakta olduğu oğlundan ayrı yaşamak istediği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında ihtiyacın ciddi ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Her ne kadar mahkemece “uzun yıllar … ilçesi … köyünde eşi ve çocukları ile yaşayan davacı 1996 yılında oğlu Hakan’ı evlendirdiği, davacı ve eşinin aynı evde oğlu, gelini ve torunları ile 10 yılı aşkın bir süre birlikte yaşamaya devam ettikleri sabitken, 2008 yılında satın aldığı apartman dairesine taşınıp torunlarının eğitimi için köy hayatını terk edip depremzedeler için yapılmış küçük apartman dairesine taşınıp yerleşeceği ve burada iki ailenin birlikte yaşayacakları iddiası gerçek ve samimi olmadığı” gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de, uzun yıllar birlikte oturulmuş olması sürekli birlikte oturmak zorunluluğu olarak değerlendirilemeyeceğinden, zaman içerisinde meydana gelebilecek ihtiyaçlar için dava açılmasına bir engel bulunmamaktadır. Bu nedenle istemin kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
İhtiyaçlının mesleği ile ilgili bir iş dışında başka bir iş yapmak istemesi, ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı olarak değerlendirilmez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7043 E. 2015/7734 K.
“…Yapılan yargılama sırasında dinlenilen tüm davacı tanıkları; İhtiyaçlının Ziraat Fakültesi mezunu olduğunu, geçici işlerde çalıştığını, KPSS sınavlarında başarılı olamadığını, askerden döndüğünü, halen boş olup sigortasının bulunmadığını, kiralananda kahvehane işletmeciliği yapmak istediğini, bu sebeple kiralanana ihtiyacı olduğunu beyan etmişlerdir. Davalı taraf, ihtiyacın samimi olmadığını savunmuş ise de savunmasını ispat açısından dosyaya herhangi bir delil ibraz etmemiştir. Bu durumda toplanan delillerin mahiyetine göre halen işi olmayan davacının torununun, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca Ziraat Fakültesi mezunu olan ihtiyaçlının mesleği ile ilgili bir iş dışında başka bir iş yapmak istemesi, ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı olarak değerlendirilmez…”
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında, yapılacağı iddia edilin işin dava konusu işyerinde yapılmasının uygun olup olmadığın keşifle tespit edilmesi gerekir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/12521 E. 2013/14160 K.
“…Olayımıza gelince; davacı her ne kadar ihtiyaç iddiasına dayalı olarak davasını açmış ise de dava konusu taşınmazda ne iş yapacağını açıklamamıştır. Mahkemece davacıya dava konusu taşınmazda ne iş yapacağı açıklattırılarak ona ilişkin delillerin toplanıp, yapılacak işin kiralananda yapılmasının uygun olup olmadığının keşfen saptanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken ihtiyaç iddiası yeterince araştırılmadan yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir…”
[1] “…yazılı kira sözleşmesi 1.8.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 7. maddesinde “taraflar sözleşme bitiminden en geç iki ay öncesinden karşı tarafa bildirmek sureti ile yazılı akdi fesh edebilirler” şartı yer almaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davacı, 19.6.2008 keşide 24.6.2008 tebliğ tarihli ihtarname ile 1.8.2008 tarihinden sonra akdin yenilemeyeceğini davalıya bildirmiştir. Bu durumda, davacının akdin fesih edileceğine ilişkin ihtarı, dönem sonundan iki ay önceki tarihi kapsamadığından sözleşmedeki şarta uygun bir fesih ihtarı olarak kabul edilemeyeceğinden, taraflar arasındaki sözleşme 1.8.2008 tarihinden itibaren yenilenmiştir. Bu durumda 27.8.2008 tarihinde açılan dava süresinde olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan ihtiyaç iddiasının samimi olduğunun kabulü ile yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/7386 E. 2010/49 K.).
[2] “…Kiralananın Konut ve Çatılı İşyerleri Kirasına tabi olması halinde TBK’ nun 347. maddesi uyarınca belirli süreli sözleşmelerde kiracı tarafından sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşularla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı 12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2914 E. 2017/13808 K.).
[3] “…gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davalarının kiraya veren tarafından açılacağı TBK’nın 350 maddesinde belirtilmiş olmasına rağmen, malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6229 E. 2017/14491 K.).
[4] “…Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nın 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8814 E. 2018/1198 K.).
[5] “…davalının kiracı olduğu gayrimenkulün davacı tarafından 03.07.2012 tarihinde satın alındığı, davalıya Karşıyaka 6. Noterliğinin 24.07.2012 tarih ve 12167 yevmiye sayılı ihtarnamesiyle kiralananı satın aldığını ve mevcut kira sözleşmesinin 31.08.2012 tarihinde sona erdiğini ve sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirdiği anlaşılmıştır. Davacı eski malik ile yapılan 31.08.2012 bitiş tarihli sözleşmeye dayanarak 28.9.2012 tarihinde davasını açmıştır. Eski malik ile yapılan 01.09.2009 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli sözleşmeye göre dava süresinde olduğundan…” (Yargıtay 2013/3949 E. 2013/5939 K.).
