Blog

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmeleri, oldukça yaygın olarak kurulan sözleşmeler olup her iki tarafa da kolaylıklar sağlamaktadır. Müteahhit, bu sözleşme sayesinde arsa için bir bedel ödemeden ticari faaliyetine başlayabilmekte, arsa sahibi de mülkiyet haklarını koruyarak daha hızlı bir şekilde arsasına inşaat yaptırabilmektedir.

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmeleri Şekli

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz devri konusunu da içerdiğinden resmi şekilde düzenlenmeleri gerekmektedir.

Tarafların kendi aralarında düzenleyip noterin onayına sundukları kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçerli değildir [1]. 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 ve 89 uyarınca bu sözleşme, düzenleme şeklinde noterce düzenlenmelidir.

Şekil noksanlığı, taraflarca ileri sürülmese de kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemelerce resen gözetileceği kabul edilmektedir[2].

Bununla beraber geçerli bir sözleşme bulunmasa dahi taraflar üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirdikten sonra hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerlerse, sözleşme öngörülen şekle aykırı olsa bile geçerli kabul edilir[3]. Bu bağlamda müteahhidin tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen arsa sahibinin müteahhide düşecek bağımsız bölümlerinin tapusunu devretmemesi ve sözleşmenin geçersizliği ileri sürmesi halinde, geçerli bir sözleşme varmış gibi tapu iptal ve tescil kararı verilebilecektir.

Yine tarafların karşılıklı olarak kısmi biçimde edimlerini yerine getirmesi halinde de sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkün değildir. Bu bağlamda yüklenicinin inşaata başlayıp belirli bir aşamaya getirmesi, arsa sahibinin de arsa payının bir kısmını yükleniciye devretmesi halinde sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemez. Nitekim kısmi de olsa tapu devrinin resmi şekilde gerçekleştiği göz önüne alındığında tarafların iradesi sözleşme yönünde birleşmiştir. Bunun yanında arsa sahibinin tam olarak tapu devrini gerçekleştirmesi halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz devri konusu barındırmasından dolayı bu sözleşmelerde resmi şekil şartı aranması ve devirlerin artık resmi bir şekilde gerçekleşmiş olması nedenleriyle sözleşme bağlayıcı olacaktır[4].

Sözleşmenin değiştirilmesi TBK m.13 uyarınca esaslı değişiklik ise yine resmi şekilde, ikincil nitelikte değişiklik ise şekil şartı aranmadan gerçekleştirilebilecektir. Ancak sözleşmenin ikincil nitelikteki değişikliği, tarafların durumunu ağırlaştırıyorsa bu değişiklik için yine resmi şekil şartı aranacaktır.

Bununla beraber tarafların kat irtifakı kurulurken sözleşmedeki hükümlerden değişik şekilde hareket etmeleri halinde, kat irtifakı kurulma işlemi tapu müdürlüğünde resmi şekilde gerçekleştirildiğinden dolayı bu sözleşmeden farklı tasarruflar geçerli olacaktır[5].

Paylı mülkiyeti tabi arsalarda kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi yapılabilmesi, TMK m.692 uyarınca tüm paydaşların kabulüne bağlıdır[6].

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmeleri Teslim Hususu

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmeleri karma edimli bir eser sözleşmesi niteliğinde olduğundan teslim hususu, tarafların haklarının ve borçlarının belirlenmesi açısından büyük önem arz etmektedir.

Sözleşmede kararlaştırılan teslim süresi gelmeden, arsa sahiplerine ait dairelerin tespiti ve teslimi, kira alacağı davası açılamaz[7].

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatın iskânını alacağı kararlaştırılmışsa, yüklenici ancak iskânı alarak taşınmazı teslim ederse edimini ifa etmiş olur[8]. Sözleşmede iskân alınması hususu yüklenicinin sorumluluğuna bırakılmasa dahi imara aykırılık durumunda arsa sahibi inşaatın hukuki ayıplı olduğunu ileri sürerek teslim almaktan imtina edebilir[9].

Tarafların aralarında kararlaştıkları teslim süresine, müteahhidin kusuru bulunmayan zorunlu nedenlerle veya arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle gecikme bulunması halinde yüklenici süre uzatım isteminde bulunabilecektir. Bu süre uzatım talebini makul bir süre içerisinde arsa sahibine bildirmelidir. Süre uzatımı bu durumların sebebiyet verdiği süre kaybı kadar olmalıdır[10].

TBK m.123 uyarınca müteahhidin temerrüde düşmesi halinde, süre verilmesinin etkisiz olacağı veya müteahhidinin edimini yerine getirmenin yararsız olacağı anlaşılmaz yahut kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde belirtilen sürede edim yerine getirilmezse, aynen ifa istenmeyeceği kararlaştırılmamışsa arsa sahibi müteahhide işi bitirmesi için belirli bir süre vermek zorundadır.

Arsa sahiplerinin birden fazla olması halinde, bu nedenle sözleşmeden dönme iradesinin birlikte kullanılması gerekmektedir.

Arsa sahipleri, müteahhidin gecikmede kusurunun bulunmadığını ispat etmesi halinde, menfi zararlarını talep edemeyeceklerdir.

Bununla beraber müteahhidin arsa sahibinin dönme iradesine karşı çıkması veya üçüncü kişilere payını devretmiş olması hallerinde sözleşmenin feshi mahkeme kararıyla mümkün olacaktır[11]. Sözleşmenin ileriye mi geriye mi etkili olarak feshedileceği konusunda inşaatın tamamlama oranı dikkate alınacak olup kural olarak inşaat seviyesinin %90 üzerinde ve inşaatın kabul edilebilir nitelikte olması halinde ileriye etkili sonuç doğuracaktır[12].

Yüklenici edimini kendi kusuruyla geç ifa ederse ve arsa sahibi bu ifayı kayıtsız kabul ederse, artık cezai şart isteme hakkı kalmamaktadır[13].

TBK m.477 uyarınca yüklenici yapıyı teslim ettikten sonra arsa sahibi eseri açık veya örtülü olarak kabul ederse, yüklenici ayıba karşı sorumluluktan kurtulur. Ancak yüklenici tarafından kasten gizlenen ve gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek ayıplar için sorumluluğu devam eder.

Arsa sahibi, teslim sırasında gözden geçirmeyi ve gizli ayıp ortaya çıktığında bildirimde bulunmayı ihmal ederse, yapıyı kabul etmiş sayılır.

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmelerinde ücret, arsa payıdır. Kural olarak ücret, inşaat yapma borcunun yerine getirilmesiyle ödenir. Dolayısıyla bu borcunu yerine getirmeyen müteahhit, arsa payı devrini isteyemeyecektir[14].

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmeleri Ayıplı Teslim Hususu

Ayıp ihbarının ispatı, her türlü delille yapılabilir[15]. Ayıp ihbarının süresinde yapıldığını ispat yükü arsa sahibine düşmektedir[16]. Gizli ayıp iddiasının da açık ayıp şeklinde olduğunu müteahhit kanıtlamalıdır[17].

Arsa sahibinin, müteahhide yapacağı bu bildirimde ayıbın neyden kaynaklandığını ve eserin neresinde bulunduğunu belirtmesi gerekmektedir[18].

Taraflar inşaat ve malzeme hangi kalitede olacağını kararlaştırmamışlarsa, inşaatın amacına uygun ortalama kalitede yapılacağından söz edilecektir[19].

İnşaattaki ayıplar maddi, ekonomik ve hukuki olarak ayrılabilir. Maddi ayıp inşaatın kullanım amacına aykırılık oluşturacak ayıplar, ekonomik ayıp inşaatın piyasa değerini azaltan ayıplar, hukuki ayıp ise inşaatta bulunan hukuka aykırılıklar olarak belirtilebilir. Maddi ayıba örnek olarak yüksek katlı bir binaya asansör yapılmaması, ekonomik ayıba odaların duvarlarının duvar kağıdıyla kaplanması yerine boyanması, hukuki ayıba ruhsata aykırı inşaat yapılması örnek verilebilir.

Müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği inşaattaki açık ayıplardan sorumlu olabilmesi için arsa sahibinin teslim alırken inşaatı bu haliyle kabul etmemesi gerekmektedir[20]. Yine basit bir incelemeyle tespit edilebilecek ayıplar için inşaatın teslimiyle birlikte arsa sahibi en kısa sürede incelemesini yapıp ayıp bulunması halinde derhal müteahhide bulunmalıdır[21]. TBK m.474/2 uyarınca taraflar bilirkişi marifetiyle yapıda ayıp bulunup bulunmadığının tespitini yapabilirler. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, teslim anında bilirkişi marifetiyle ayıpların tespiti yapılacağı kararlaştırılmışsa bu yükümlülüğün bilirkişi marifetiyle yerine getirilmesi gerekir.

İnşaattaki ayıbın gizli ayıp olmayıp açık ayıp olduğu müteahhidinin kanıtlaması gerekmektedir. Nitekim bu durumda TMK m.6 uyarınca müteahhit kendi lehine hak iddiasında bulunmaktadır. Bu iddia tanık dahil her tür delille ispat edilebilir[22].

İnşaattaki ayıp arsa sahibinin verdiği malzemeden veya talimatından kaynaklıysa, müteahhidin bu ayıba ilişkin sorumluluktan kurtulabilmesi için TBK m.472/1 ve m.476 uyarınca verilen malzeme veya talimatın ayıp meydana getireceğini arsa sahibine önceden bildirmesi ve arsa sahibinin buna rağmen inşaatın bu şekilde meydana getirilmesini istemesi gerekir.

Ayıp durumunda müteahhit kusursuz dahi olsa arsa sahibi seçimlik haklarını kullanabilecektir. Ancak ayıpla beraber tazminat isteminde bulunabilmesi için müteahhidin kusuru bulunması gerekmektedir. Arsa sahibi seçimlik haklarında birisini kullanmakla diğer kullanabileceği haklardan vazgeçmiş sayılacaktır[23].

Ayıp halinde, ayıbın giderilmesi için gerekli masrafların müteahhit tarafından arsa sahibine ödenmesi gerekmektedir[24].

Ayıp nedeniyle sözleşmeden dönülebilmesi için hakkaniyet gereği objektif olarak arsa sahibinin yapıyı kabul etmesinin beklenemeyeceği durumların mevcut olması gerekir. Sözleşmeden dönme bildirimi iki tarafın da tacir olmaması durumunda herhangi bir şekle bağlı değildir. Her iki taraf da tacirse, sözleşmeden dönme TTK m.18/3 uyarınca noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılır.

Ayıp nedeniyle sözleşmeden dönme halinde, sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkacaktır. Bu durumda müteahhit yapmış olduğu masrafları, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilecektir.

Eserin kabul edilemeyecek ölçüde ayıplı olduğunu ispat yükü arsa sahibindeyken, eserin ortadan kaldırılmasının büyük masrafa sebebiyet vereceğinin ispat yükü müteahhittedir[25].

Ayıptan kaynaklı olarak bir zarar meydana çıkmışsa arsa sahibi bunu müteahhitten talep edebilecektir[26]. Bu zarara, binanın çatısının ayıplı bir şekilde inşa edilmesi nedeniyle yağışlardan sonra binanın duvarlarına su sızıntıları olmasıyla sıvanın, boyanın ve duvar kağıtlarının bozulması örnek verilebilir.

Ayıp halinde müteahhidin genel sorumluluğu beş yıllık, ağır kusurundan kaynaklı durumlarda ise sorumluluğu yirmi yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi, inşaatın arsa sahibini teslim edildiği tarihtir[27].

Ayıp ile eksik iş kavramları farklı olup ayıp işin gereği gibi yapılmaması iken, eksik iş işin hiç yapılmamasıdır. Eksik işin inşaatın büyük bir kısmına isabet etmesi durumunda, müteahhit inşaatı teslim etmiş sayılmayacaktır. Bu durumda arsa sahibi, eksik iş nispetindeki arsa payını müteahhide devretmekten kaçınabilecektir[28].

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmeleri İş Kazası

Müteahhit inşaatın yapımında arsa sahibine karşı bağımsız olup arsa sahibiyle arasında işçi işveren ilişkisi bulunmamaktadır. Bu bağlamda işin yapılması sırasında arsa sahibi gerekli sağlık ve güvenlik tedbirleri almakla yükümlü olmayıp bu yükümlülük tamamen müteahhide aittir. Arsa sahibinin meydana gelebilecek iş kazalarından sorumlu tutulabilmesi için iş kazası kendi kusurlu eylemi arasında illiyet bağı bulunmalıdır[29].

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmeleri Fazladan İmalat

Sözleşmede anlaşılana göre daha fazla imalatta bulunan müteahhit arsa sahibinden bu nedenle istemde bulunabilmesi için bu imalatların kendi arsa paylarına veya ortak alana ilişkin olmaması gereklidir[30].

Müteahhit kendi inisiyatifiyle fazladan imalat yapması halinde, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre yaptığı faydalı ve zaruri imalatların bedelini isteyebilecek ya da münasip olması halinde bu fazladan imalatlarını söküp alabilecektir[31].

Müteahhidin yaptığı ilave işlerin yapım süresi, hakkaniyet gereği sözleşme süresine dahil edilmemesi gereklidir[32].

İlave bağımsız bölümler yapılması halinde, yapılan ilave bağımsız bölümler sözleşmedeki normal paylaşım oranında taraflar arasında paylaşılacaktır.

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmelerinin Feshedilmesi

Geriye etkili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilebilmesi için inşaat tamamlanma seviyesinin %90’ın altında olması gerekir[33].

İmar planına aykırılık hallerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerekmektedir[34]. Bu bağlamda taraflar birbirlerine verdiklerine sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri isteyebilecektir. Ancak halk arasında imar barışı olarak da anılan 7143 sayılı kanun kapsamında yüklenicinin bir başvurusu bulunması halinde, mahkemece karar verilmeden önce bu başvurunun bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir[35].

Yapı inşaat ruhsatı almak arsa sahibinin sorumluluğunda olmasına karşın bu durumun aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Yükleniciye vekalet vererek ruhsat alması sözleşmede kararlaştırılırsa, yüklenici bu vekalete istinaden yapı inşaat ruhsatı almazsa yüklenici temerrüde düşürülerek sözleşme feshedilebilir[36][37].

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kurulması resmi şekli bağlı olduğundan feshi için de mahkeme kararı gerekmektedir[38].

Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, müspet zarar istenemez[39].

TBK m. 484 uyarınca arsa sahibi, yapılan işin karşılığını verip müteahhidin müspet zararını ve tüm masraflarını karşılayarak sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshetmesi mümkündür. Müteahhidin müspet zararı, inşaatın tamamlanmış olması halinde müteahhidin elde edeceği kârdır. Bu durumda müteahhidin herhangi bir kusurunun bulunup bulunmamasının önemi yoktur. Bu hak arsa sahibine tanınmış olup bu şekilde müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshetme hakkı bulunmamaktadır. Ancak inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması halinde, bu hakkın ileriye sürülmesi iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacaktır.

Sözleşmede bir cezai şart bulunması halinde, borçlunun edimini gereği gibi yerine getirmemesi, cezai şartın istenebilmesi için yeterli olup ayrıca borçlunun kusuru aranmayacaktır. Bununla birlikte cezai şart alacaklısının da bu kapsamda talepte bulunması için zarara uğramış olması gerekmemektedir. Bununla beraber alacaklı, herhangi bir şerh düşmeksizin borçlusunun ifasını kabul ederse, cezai şart isteminde bulunamayacaktır.

Müteahhitten Bağımsız Bölüm Devralan Üçüncü Kişilerin Durumu

Müteahhidin kendi üzerine düşecek bağımsız bölümlere ilişkin hakkını üçüncü kişilere devretmesi, burada henüz müteahhit üzerine bağımsız bölümler tescil edilmemiş olması nedeniyle alacağın temliki niteliğinde olduğundan bu sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir[40].

Müteahhidin aynı bağımsız bölüm hakkını birden fazla kişiye temlik etmesi halinde, ilk devralan üçüncü kişinin hakkı korunacak olup temlikin ilkinin adi yazılı şekilde ikincisinin resmi şekilde yapılmış olması halinde dahi bu kural uygulanacaktır[41].

Geriye etkili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi halinde, müteahhitten arsa payı hakkı devralan üçüncü kişilerin de bu kazanımları korunmayacaktır[42][43]. Müteahhidin üçüncü kişiye yaptığı tapu devirleri, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde iptal edilir[44]. Üçüncü kişilerin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin her an geriye etkili olarak feshedilebileceğini bilmesi gerektiği sebep gösterilerek bu kazanımları korunmamaktadır.

İleriye doğru fesih halinde ise, bu fesih nedeniyle müteahhidin sözleşmesi kapsamındaki arsa payı hakkının azalması dikkate alınarak bu oranda üçüncü kişinin kazanımı korunacaktır.

Müteahhide düşen tapuda müteahhit üzerine tescil edilmiş payı adi yazılı sözleşme ile satın alan üçüncü kişinin hakkı, bu sözleşmesinin resmi şekil şartını taşımamasına rağmen üçüncü kişi satım sözleşmesi uyarınca tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş, müteahhit de bu bağımsız bölümü üçüncü kişiye teslim ederek onun kullanıma bırakmışsa; müteahhidin bu durumda şekil eksikliğini ileri sürerek bağımsız bölümü tapuda devretmek istememesi hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olacağından üçüncü kişi, tapunun devrini geçerli bir sözleşme varmışçasına isteyebilecektir[3].

[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2021/843 E. 2022/80 K.  “…2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir…”

[2] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/13713 E. 2020/2065 K. “…Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle doğrudan göz önünde tutulur.

Somut olayda; arsa sahibi olan davalı … ile dava dışı yüklenici… arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmakta ise de; davacı dava konusu 10 no’lu bağımsız bölümü arsa sahibi davalı …’den adi yazılı sözleşme ile satın aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmektedir. Adi yazılı sözleşmenin diğer tarafı arsa sahibi olan tapu kayıt malikidir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olmasının yeterli görüldüğü 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay … Kararının somut olayda uygulanma imkanı bulunmadığından adi yazılı sözleşme ile temlik imkanı bulunmamaktadır…”

[3] Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 1987/2 E. 1988/2 K. “…Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve  ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından  geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil  davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine; bununla beraber Kat  Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan  bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların  bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve  satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi  kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması  hallerinde; olayın özelliğine göre hâkimin M.K.nun 2. maddesini  gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda  üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda  salt çoğunlukla karar verildi…”

[4] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.43-34.

[5] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.49.

[6] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/4298 E. 2019/3546 K. “…Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için TMK’nın 692. maddesi hükmü uyarınca tüm paydaşlarla yüklenicinin sözleşme yapmış olması gerekmektedir…”

[7] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2012/7958 E. 2013/1610 K. “…Dava, davacı arsa sahiplerine ait dairelerin tespiti ve teslimi, mümkün olmadığı takdirde sözleşmede belirtilen hükümlerin aynen ifası ve dairelerin rayiç bedelleri ve kira alacağının tahsili istemleriyle açılmış…

…Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmeyip yürürlükte olduğuna göre, bu sözleşmeye dayanılarak açılacak davaların sözleşmede kararlaştırılan inşaat yapım süresinin bitiminden sonra açılması mümkündür. İnşaatın devam ettiği süre içerisinde yüklenicinin yükümlülüğü devam ettiğine ve sözleşme gereği edimlerini yerine getirmesi mümkün olduğuna göre, inşaat süresinin bitiminden önce dava açılması mümkün değildir. Somut olayda inşaat süresi 14.09.2013 tarihinde sona erdiğine, yüklenicinin teslim borcunun bu tarihte doğacağı dikkate alındığında, davacı arsa sahipleri tarafından 11.05.2010 tarihinde açılan davanın erken açıldığı sonucuna varılmaktadır…”

[8] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/2944 E. 2019/1865 K. “…araflar arasındaki sözleşmede iskân alınması kararlaştırılmış olup, yüklenici tarafından edimin ifası ancak iskân alınarak taşınmazın teslimi ile mümkün olabilir…”

[9] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.86.

[10] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.91-93.

[11] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2005/5335 E. 2005/5448 K. “…Tarafların  anlaşmaları  gereğince veya mahkeme kararı ile fesih olunmadıkça; ya da sözleşmenin bir tarafça devri  hususunda  taraf iradeleri birleşmedikçe veyahut da sözleşme batıl olmadıkça, edimlerin  ifasında objektif yani kusursuz imkansızlık bulunmadıkça kat karşılığı inşaat sözleşmeleri  ve dolayısıyla yanları arasındaki akdi ilişki, tarafların tek yanlı irade bildirimleriyle sona  ermez…”

[12] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/7386 E. 2016/5426 K. “…Somut olayda yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin inşaata devam ettiği anlaşılmakta olup inşaatın durması konusunda bir ihtiyati tedbir kararı da olmadığına göre sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir…”

[13] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2013/5726 E. 2013/5982 K.

[14] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/9516 E. 2014/7529 K. “…Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 81.(6098 sayılı TBK’nın 97.) maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. İmar mevzuatına uygun imalat, inşaatın iskân alınabilecek duruma getirilerek fiili ve hukuki yönden eksiksiz olarak arsa sahibine teslim edilmesi anlamını taşır ve sözleşmeye göre iskân alması gereken davacı iskânı alınca kendisine düşen bağımsız bölümlerin arsa payının devrini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır (BK. m. 364). Kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngörülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (BK. m. 81). İmar mevzuatına aykırılık var ise bu aykırılıklar giderilmeden teslim olgusunun gerçekleşebileceği kabul edilemez…”

[15] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2007/1087 E. 2008/439 K. “…Davacı iş sahibi ayıp ihbarıyla ilgili olarak delil listesinde tanık anlatımına da dayanmıştır. Ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ispat edilebileceğinden davacıdan tanık listesi istenilmeden eksik incelemeyle davanın reddi usul ve yasaya aykırıdır…”

[16] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/13-152 E. 2012/381 K.

[17] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.135.

[18] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.132.

[19] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.122.

[20] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.127.

[21] Yargıtay 15. H.D 27.03.2009, 2009/336 E. 2009/1793 K. : “… Yüklenicinin, iş sahibine olan  borçlarına  aykırı  olarak  imalini  yüklendiği  eserin  ayıplı  olması  durumunda;  açık  ayıplarda  Borçlar  Kanunu’nun  359;  gizli  ayıplarda  362.  maddeleri  hükümlerine  uygun  olarak  ihbarda  bulunduğu takdirde,  aynı  Kanun’un  360.  maddesinde  tanınan  hakları  iş  sahibi kullanabilir…”

[22] Yargıtay 15. H.D 05.12.2008, 2007/1087E. 2008/439K

[23] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.137.

[24] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/9516 E. 2014/7529 K. “…eksik işler ve süresinde ihbar edilen ayıplı işlerin giderim bedelinin hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçlerine göre hesaplattırılıp, tutarın faizsiz olarak davacı yükleniciye mahkeme veznesine 818 sayılı BK’nın 81. (6098 sayılı TBK’nın 97.) maddesi uyarınca depo ettirilmesi, depo edilen paranın karar kesinleştiğinde arsa sahibine ödenmesi koşulu ile davacı adına tapu iptali ve tescile karar verilmesi…”

[25] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.147.

[26] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2015/3019 E. 2016/1852 K. “…Eser; eser sahibinin kullanamayacağı veya nısfet kurallarına göre kabule zorlanamayacağı ölçüde kusurlu veya sözleşmeye önemli ölçüde aykırı olursa, eser sahibi, bu eseri kabulden kaçınabilir. Ne var ki, eserdeki kusur veya sözleşmeye aykırılık yukarıda belirtilen ölçüde önemli değilse, eser sahibi, eserin değerindeki eksiklik oranında, bedeli indirebilir; eğer kusurların giderilmesi büyük harcamalar gerektirmiyorsa yükleniciyi onarıma zorlayabilir. Anılan maddeye göre ayıbın derecesi itibariyle iş bedelinden indirimle kabulü mümkün ise belirlenecek miktar oranında indirim talep etmekte haklıdır. Ayrıca ayıp nedeniyle uğranılan zarar da istenilebilir. Davadaki istemin ayıptan kaynaklanan zarar olduğu anlaşılmaktadır…”

[27] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/15-165 E. 2012/408 K. “…Eser sözleşmelerinde zamanaşımı süresi her halükârda eserin teslim tarihinden başlar. Dairemizin yerleşen uygulaması bu yönde olduğu gibi Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik uygulaması da Dairemiz görüşüne uygundur (HGK 06.01.1968 gün 1728 E-6 K, 04.02.2009 gün 2009/15-22 E, 2009/54 K)…”

[28] Sabuncu, B. (2012). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibi ve üçüncü kişiler karşısındaki durumu (Yüksek lisans tezi), s.167-170.

[29] Yargıtay 21. Hukuk Dairesi 2016/16202 E. 2018/2613 K. “…Yüklenici üstlendiği işin uzmanı olup işin tekniği ve yerine getirilmesi yönünden iş sahibinden talimat almayacağından yüklenici veya elemanının kaza sonucu uğradığı zararlardan kural olarak iş sahibi sorumlu değildir. Ancak kazanın meydana gelmesine etkili ve nedenselllik bağı bulunan bir ihmal ve eyleminin bulunması halinde ve kusurlu olması durumunda sorumlu tutulabilir. Eser sözleşmesi ilişkisinin varlığı ve yüklenicinin kaza geçirmesi halinde iş sahibinin kusurlu olup olmadığının iş mevzuatı ve iş güvenliği hükümlerine göre değil eser sözleşmesi ve borçlar hukukunun sorumluluk ilkelerine göre saptanması gerekir…”

[30] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2018/1856 E. 2019/2348 K. “…Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin fazla imalat bedelini isteyebilmesi için yapılan imalatın ortak alanlarda olmaması ayrıca yüklenicinin kendi bağımsız bölümlerinde bu imalatları yapmamış olması gerekmektedir…”

[31] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/2289 E. 2014/7662 K. “…Dairemiz’in 01.03.2013 tarih ve 2012/6495 E., 2013/1204 K; 03.03.2014 tarih ve 2013/8578 E., 2014/1540 K. sayılı ilamlarında da belirtildiği üzere, yüklenici, kural olarak sözleşmede kararlaştırılandan fazla ve daha kaliteli malzeme kullanarak yaptığı işler bedelini, yapılan bu fazla işlerin ve kullanılan kaliteli malzemelerin arsa sahiplerinin menfaatine ve yasal olması, ekonomik değerinin bulunması ve fazla işler ile kaliteli malzemeyi içeren imalatı kendisine isabet eden bağımsız bölümler için de yapmamış olması koşulu ile 818 sayılı BK’nın vekaletsiz iş görmeye ilişkin 410 vd. (TBK’nın 526 vd.) maddeleri uyarınca işin yapıldığı tarihteki mahalli serbest piyasa rayiç değerleri üzerinden tahsilini talep edebilir…”

[32] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 1998/62 E. 1998/1076 K. “…Dava konusu olayda sözleşme dışında bir takım işlerin yapıldığı ve ilave kat inşa olunduğu saptanmıştır. Bu durumda fazladan yapılan işlerin inşaat süresine etkisinin gecikme zararının hesabında göz önünde bulundurulması icap eder…”

[33]Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/1019 E. 2021/2407 K. “…Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir…”

[34] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/9047 E. 2017/1114 K. “…taraflar arasında imzalanan sözleşmenin gerek akit tarihi gerekse dava tarihi itibariyle mevcut imar plan ve plan notları ile … lehine tapuda kayıtlı irtifak hakkı nedeni ile inşaat yapılması bakımından emredici nitelikteki kurallara aykırı olduğu anlaşıldığından sözleşmenin objektif imkansızlık nedeni ile geriye etkili olarak feshine, davalı yüklenici şirket lehine tesis edilen kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkinine karar verilmiştir…”

[35] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/5129 E. 2019/1260 K. “…imar barışı olarak da nitelendirilen 7143 Sayılı Kanun’un …. maddesi gereğince ruhsata ve imara aykırılıkların giderilmesi konusunda davalı … tarafından müracaat yapıldığına göre mahkemece anılan mevzuat uyarınca yapılan müracaatın sonucuna göre bir karar verilmesi için kararın re’sen bozulması gerekmiştir…”

[36] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2015/818 E. 2016/154 K. “…Yüklenici proje onaylanmadan işe başlayarak bir kısım imalâtı gerçekleştirdiğini, ancak iş sahibinin ruhsat almaması üzerine işi terkettiğini bildirmiştir. Sözleşmede inşaat ruhsatı almak görevinin yükleniciye ait olduğu belirtilmediğinden 3194 sayılı İmar Yasası’nın 22. maddesince yetki verilmediği sürece proje onaylatmak ve inşaat yapım ruhsatı almak arsa sahibinin yükümlülüğündedir. Arsa sahibince ruhsat alma konusunda yükleniciye yetki verildiği kanıtlanamadığından, yüklenicinin ruhsat alınmadan inşaata başlaması ve devam etmesi beklenemez. Bu nedenle fesihte iş sahibinin de kusurlu olduğu anlaşılmakta ise de, mahkemece iş sahibi fesihte haklı kabul edilmiş, bu husus yüklenici tarafından temyiz edilmeyerek iş sahibi lehine usulî kazanılmış hak oluşturmuştur…”

[37] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2012/5331 E. 2012/7321 K. “…Bu hususta sözleşmede aksine bir hüküm yok ise, yapı ruhsatı alımı arsa sahibine aittir. Uygulamada arsa sahipleri tarafından yükleniciye vekalet verilmekte ve ruhsat yüklenici tarafından alınmaktadır.Somut olayda taraflar arasında imzalanan 23.09.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yapı ruhsatının yüklenici tarafından alınacağına ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmadığı gibi bu konuda arsa sahibi tarafından yükleniciye bir vekaletname verildiğine ilişkin savunma da bulunmadığından arsa sahibi tarafından yapı ruhsatı alınacağının kabulü gerekir. Buna göre, sözleşmeyle ruhsat alındıktan sonra üç yıl içerisinde dairelerin arsa sahibine teslim edileceği kararlaştırıldığına göre, yapı ruhsatı almayan arsa sahibi tarafından açılan sözleşmenin feshi davasının reddi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır…”

[38] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/3973 E. 2015/2836 K. “…arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır...”

[39] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/3973 E. 2015/2836 K. “…Kuşku yok ki, fesih için açılan davada feshin ileri etkili değil, geriye etkili olarak hüküm altına alınması halinde sözleşmeyi fesheden arsa sahibi ifaya ekli cezayı veya müspet zarar kapsamındaki gecikme tazminatını talep edemez…”

[40] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2018/6586 E. 2020/1413 K. “…Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca müteahhidin kendi payına düşen dairenin adi yazılı şekilde satışının yapılması alacağın temliki hükmünde olup geçerlidir…”

[41] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/1382 E. 2020/3287 K. “..Yüklenici, arsa sahibi ile mevcut kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesiyle kazanacağı şahsi hakkını sözleşmede yasaklanmadığı sürece üçüncü bir kişiye alacağın temliki sözleşmesi ile devredebilir. Alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu m.163 hükmüne göre de temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir.

Ancak, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil, temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur.

Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması prensibi söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Yukarıda vurgulandığı üzere, burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile), diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir…”

[42] Yargıtay  Hukuk  Genel  Kurulu  2008/15-769 E. 2008/752 K. “…yüklenici N. A..’ın sözleşmedeki edimini yerine getirmediği, inşaatı %60 seviyesinde bıraktığı gerekçesiyle geriye etkili olarak feshine karar verilmiş, karar temyiz edilmeksizin 19.4.2005 tarihinde kesinleşmiştir. Bu durumda sözleşme hiç yapılmamış gibi tarafların durumları sözleşme öncesine döneceğinden, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik artık sebepsiz kalır. Diğer bir ifade ile tescil baştan itibaren yolsuz tescil sayılır. Burada Medeni Kanunun 931. maddesi uygulanamaz. Her ne kadar tapuda davalı üçüncü kişilere arsa sahibi tarafından devir yapılmış ise de; arsa sahibinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak tasarrufta bulunduğu ortadadır.…”

[43] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/925 E. 2016/1721 K. “…davalıların henüz inşaatına kısmen başlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlığı, bunun içinde bağımsız bölümle bağlantılı, arsa payı aldığı anlaşılmaktadır. Alıcı, arsanın gerçekte, yükleniciye ait olmadığını, arsa payı karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Diğer bir deyişle, yapılacak bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı aldığının bilincindedir…”

[44] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/4559 E. 2019/2998 K. “…Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahibi ya da arsa sahiplerince yüklenici veya yüklenicinin talimatıyla üçüncü kişilere borcunun tapu payı ya da bağımsız bölümün devri, arsa sahibinin üstlendiği arsa payı devri ödenmesi borcu ile ilgili avans niteliğinde olup bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kaytıları ile adına tescil yapılanlar, gerçek mülkiyet hakkını kazanmaz. Yüklenici, sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesi ile imar mevzuatına uygun olarak edimini yerine getirmiş olması halinde kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da tapu paylarına hak kazanır ve avans niteliğinde yapılan tapu devirleri de gerçek mülkiyetin devri niteliğine dönüşür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir…

…Az yukarıda da açıklandığı üzere arsa sahiplerince yükleniciye, onun talimatıyla üçüncü kişilere veya yükleniciye devirden sonra onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen tapu paylarının yüklenici ya da üçüncü kişilere tescili kural olarak yüklenici ve üçüncü kişilere aynı hak sağlamaz. Sadece bu tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmayıp ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gerekir. Arsa sahipleriyle ilgili yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geriye etkili olarak feshedildiğine göre, dava tarihnde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 61 ve devamı maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca yüklenici ile onun devrettiği ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerince üçüncü kişilere yapılan pay devirlerinin edinme sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kalır.

TMK’nın 1023. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyette dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu iktisabı, yasal olarak korunur ise de; aynı Yasa’nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak, yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur…”