Emlak Komisyon Sözleşmesi (Simsarlık Sözleşmesi)
Taşınmaz alım satımına veya kiraya verilmesine ilişkin aracılık yapan kişiler için gayrimenkul danışmanı, emlak danışmanı, emlakçı gibi ifadeler kullanılmaktadır. Bu kişiyle taşınmaz sahibi yahut satın alan veya kiracı arasında kurulan sözleşmelere, emlak komisyon sözleşmesi (simsarlık sözleşmesi) denilmektedir.
Bu sözleşme, esas sözleşmenin (alım-satım sözleşmesi / kira sözleşmesi) tek bir tarafıyla kurulabileceği gibi iki tarafıyla da kurulabilir. Örneğin gayrimenkul danışmanı ile sadece gayrimenkul satıcısı arasında kurulabileceği gibi gayrimenkul danışmanı ile hem gayrimenkul satıcısı hem de gayrimenkul alıcısı arasında da kurulabilir. Yani gayrimenkul danışmanı, hem satıcı hem de alıcıyla ayrı ayrı emlak komisyon sözleşmesi (simsarlık sözleşmesi) kurabilir. Ancak bu durumda gayrimenkul danışmanı, tarafların menfaatine aykırı hareket etmemelidir [1]. Tarafların menfaatine aykırı hareket ederse, ücret talep etme hakkını kaybeder.
Emlak alım satımına ilişkin aracılık yapan gayrimenkul danışmanı (emlakçı) ile kurulan emlak komisyon sözleşmesine ilişkin hükümler TBK m.520 ila m.525 arasında simsarlık sözleşmesi başlığı altında düzenlenmiştir.
Gayrimenkul danışmanı, doğrudan esas sözleşmede temsilci sıfatıyla bulunamaz. Gayrimenkul danışmanının iş sahibini temsil yetkisi bulunmamakta olup böyle bir yetki verilmek isteniyorsa sözleşmede özel olarak belirtilmelidir [2].
Emlak Komisyon Sözleşmesi (Simsarlık Sözleşmesi) Yazılı Olma Şartı
Emlak komisyon sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunludur. Yazılı olarak yapılmayan emlak komisyon sözleşmeleri geçerli değildir. Yazılı sözleşmesi olmaması halinde emlakçının, satım sözleşmesinin taraflarından komisyon ücreti isteme şansı bulunmamaktadır.
Emlak Komisyon Sözleşmesinde (Simsarlık Sözleşmesi) Ücret
Emlak komisyon sözleşmesinde tarafların yapılan hizmet sonucunda miktar belirlenmese dahi ücret ödeneceği kararlaştırılmalıdır. Ücret belirlenmemesi halinde TBK m.522 uyarınca tarifeye göre tarife yoksa teamüle göre sonradan belirlenmesi yapılır.
Ücret belirlenmemiş olması halinde Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20’ye başvurulabilecektir. Bu bağlamda taşınmaz alım satımında en fazla taşınmaz satım bedelinin %4’ü, taşınmaz kiraya verilmesinde ise en fazla bir aylık kira bedeli emlak komisyon ücreti olarak belirlenecektir. Gayrimenkul danışmanının iki tarafla da anlaşması bulunursa, taraflar eşit olarak emlak komisyon ücretini ödeyecektir.
Ücret İçin Esas Sözleşmenin Mutlaka Kurulması Gerekip Gerekmediği Hususu
Emlakçının hiçbir aracılık faaliyetinde bulunmasa dahi ücrete hak kazanacağına ilişkin hükümler geçersizdir. Bununla beraber emlakçının faaliyeti esas sözleşmenin kurulması arasında nedensellik bağı olmasa bile ücret ödeneceğini kararlaştırılabilir [9]. Kural olarak emlakçının ücrete hak kazanabilmesi için taraflar arasında esas sözleşmenin kurulmuş olması gerekmektedir. Ancak bunun aksi kararlaştırılabilir. Yani emlak komisyon sözleşmesi yaptıktan sonra tarafların alım-satımdan yahut kiralamaktan-kiraya vermekten vazgeçmesi halinde dahi emlakçının ücretini talep edebileceği kararlaştırılabilir [3] [2] [4]. Hatta tek bir tarafın esas sözleşmeyi kurmaktan vazgeçmesi halinde, esas sözleşmenin diğer tarafından da alınacak komisyon bedelinden sorumlu olacağına ilişkin anlaşmalar dahi yapılabilir [5], [6], [7]. Hatta esas sözleşme kurulmasa bile ücretin ödeneceğine ilişkin kurallar da geçerlidir [8].
Taşınmaz sahibi kötü niyetli olarak salt komisyon ücreti vermemek için esas sözleşmeyi kurmaya yanaşmaması halinde de emlakçının ücreti ödenmelidir [9].
Esas Sözleşmenin Geciktirici Şarta Bağlanması ve Kesin Hükümsüzlüğü Halinde Ücret
Yine emlakçının ücreti hak kazanabilmesi, sözleşmedeki edimlerinin ifa edilmesi gibi şartlara bağlanabilir [2]. Aksi kararlaştırılmadıkça, esas sözleşmenin kurulması bir makamın izni veya onayına tabiyse bu izin ve onay verilmediği durumda emlakçı ücreti hak etmeyecektir. Gayrimenkul danışmanı, esas sözleşmenin sonrasında irade sakatlığı nedeniyle iptal edilmesi halinde, aldığı ücreti sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği iş sahibine iade etmesi gerekir. Aynı zamanda esas sözleşmenin kesin hükümsüz olması halinde de emlakçının ücrete hak kazanması mümkün değildir. Bununla beraber TBK m.521/2 uyarınca esas sözleşmenin kurulması geciktirici koşula bağlandığında emlakçının ücret hakkı da bu koşula bağlanmış olacaktır ancak bunun aksi kararlaştırılabilir [10].
Emlak komisyon sözleşmesinde, esas sözleşmenin belirli bir süre içerisinde kurulması halinde emlakçının ücrete hak kazanacağı kararlaştırılmışsa, bu süre içerisinde esas sözleşme kurulmazsa emlakçı ücrete hak kazanamaz. Ancak salt gayrimenkul danışmanının ücretini ödememek için esas sözleşme taraflar arasında geç kurulursa, gayrimenkul danışmanı ücrete hak kazanacaktır [3], [10].
Emlak Komisyon Sözleşmesi ile Birden Fazla Emlakçının Görevlendirilmesi
Birden fazla gayrimenkul danışmanının görevlendirilmesi halinde, esas sözleşmenin kurulmasına hangi emlakçı katkı sağlarsa o ücrete hak kazanacaktır. Emlakçıların esas sözleşmenin kurulmasına beraber katkıları bulunuyorsa, ücret katkılarını oranında paylaştırılacaktır [2].
Yine başka bir emlakçının vasıtasıyla esas sözleşmenin kurulması halinde dahi emlakçının ücretinin ödeneceği ilişkin kurallar da hüküm ifade etmektedir [11], [12].
Emlak Komisyon Sözleşmesi Ücret ile İlgili Diğer Durumlar
İş sahibinin tüketici sıfatında olması halinde, emlak komisyonu sözleşmesinin Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun m.5 uyarınca haksız şartlar içermesi mümkün olabilecek ve bu sebepler nedeniyle gayrimenkul danışmanın ücrete hak kazanamaması gündeme gelebilecektir [13]. Kaldı ki TBK m.525’de aşırı kararlaştırılan ücretin hakkaniyete uygun olarak indirilebileceği belirtilmektedir.
Emlak komisyon sözleşmesinde; tarafın akrabaların, yakınlarının veya ortakların da satın alması halinde tarafın komisyon ödeyeceği kararlaştırılırsa, bu kural geçerli olacaktır [14], [15], [16], [17], [18]. Ancak sözleşmede tarafın hangi yakınlarının esas sözleşmeyi kurması halinde ücret ödeneceği açıkça belirtilmelidir [19].
Emlak komisyon sözleşmesi uyarınca tarafların bir araya getirilmesi tarihi ile esas sözleşmenin kurulması arasında çok uzun süre dahi olsa emlakçı ücrete hak kazanacaktır [20].
Yer gösterme belgesi, emlakçının yer gösterme hizmeti karşılığında ücret ödeme vb. kuralları içeriyorsa bu belgeyle de emlakçı ücret talebinde bulunabilir [21], [22].
Emlakçının sözleşmede imzası bulunmadığından bahisle ücretin ödenmemesi hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup bu itiraza itibar edilemez [23].
Ticari olanlar hariç olmak üzere emlak komisyon sözleşmeleri, TBK m.147/5 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Ticari olanlar hakkında ise, TBK m.146 uyarınca on yıllık zamanaşımı geçerlidir. Dolayısıyla bu sürenin geçmesiyle gayrimenkul danışmanının ücret talep etme hakkı zamanaşımına uğrayacaktır.
[1] B. Ö. Apaydın, “İsviçre ve Türk Hukukunda Aracı Simsarlık Sözleşmesi Bakımından Çifte Simsarlık Faaliyeti Yürütülmesinin Hüküm ve Sonuçları”, Yıldırım Beyazıt Hukuk Derg., sy 2, Art. sy 2, Ağu. 2018.
[2] Himmet Üçyıldız, “Simsarlık Sözleşmesi”, sf 15-16, 20, 111, 112, Selçuk Üniversitesi, 2019.
[3] F. F. Bi̇lge, “Simsarlık Sözleşmesinde Simsarın Ücret Hakkı”, Ank. Sos. Bilim. Üniversitesi Hukuk Fakültesi Derg., c. 5, sy 1, ss. 342-381, Haz. 2023, doi: 10.47136/asbuhfd.1268756.
[4] Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 11. HD. 2019/1823 E. 2020/1137 K. “… TBK 521. maddesine göre simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Ancak hüküm emredici nitelikte olmayıp, tarafların bunun aksine anlaşmaları mümkündür.”
[5] Yargıtay 3. HD 2014/6563 E. 2014/13898 K. 22/10/2014 T. “… Somut olayda taraflar arasında yazılı alım-satım ve komisyon anlaşması yapıldığı, davacı komisyoncunun taşınmazı alıcı davalıya gezdirip gösterdiği, alıcı ile satıcıyı biraraya getirip alım-satım bedeli ve komisyon ücreti de belirlemek suretiyle anlaşma sağladığı hususlarında çekişme bulunmamaktadır. Uyuşmazlık; tüm bunlara rağmen sözleşmeden cayma halinde komisyon ücretinin ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarının ne olacağı hususlarına ilişkindir. Yukarıda da açıklandığı gibi davacı emlakçı olarak üzerine düşen edimlerini tümüyle yerine getirdiği, buna rağmen davalı satıcının geçerli bir yasal neden (örneğin hata, hile, gabin, mücbir sebep vs.) olmaksızın alım-satımdan caydığı anlaşıldığından, sözleşmeye bağlılık ve ahde vefa gereği satıcının sorumlu olduğu komisyon ücretinden sorumlu bulunduğu hususu tartışmasızdır. Somut olayda olduğu gibi sözleşmede, cayma halinde cayan tarafın alım-satım sözleşmesinde yer alan karşı tarafın komisyon ücretini de ödeyeceği yönündeki kararlaştırma bir cezai şart (Bk.md.158) olarak kabul edilip, sözleşmeden cayan davalı (satıcının) kendisine ait olan komisyon ücretinin dışında normalde alıcıya ait olan komisyon ücretinden de kural olarak sorumludur. Ancak, BK’nun 161/son maddesi gereğince hakim cezai şart miktarını fahiş bulursa tenkisle mükelleftir. Mahkemece delillerin yanılgılı değerlendirilmesi sonucu istemin tümüyle reddi doğru görülmemiştir. Yapılacak iş; davalının, alım-satımdan vazgeçmesi ve sözleşmede cayma halinde ödenecek komisyon ücretinin açıkça belirlenmiş olması karşısında, hem kendine ait olan ve hemde alıcıya isabet eden komisyon ücretinden sorumlu olduğu kabul edilip, alıcıya ait ücretin cezai şart olduğu da değerlendirilerek (fahişlik olgusu gözetilip) hakkaniyet ölçüsünde indirim yapılarak varılacak uygun sonuç çerçevesinde hüküm kurmaktan ibarettir”
[6] Yargıtay 13. HD 2016/1356 E. 2018/7323 K. “… Taraflar arasında yapılan 09.08.2014 tarihli sözleşme ile davalı ” Satıcı ve alıcının birinci derece akrabaları, eşi, kan veya sıhri hısımları, annesi, babası, kardeşleri, iş ortağı veya ortağı-idarecisi-.alışanı bulunduğu şirket, dernek, vakıf gibi benzer kuruluşlar ile şirket ortağı, idarecisi veya çalışanına sözleşmenin tanzim tarihinden veya sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 6 ay süre içerisinde sözleşme konusu gayrimenkulün satışının yapılması halinde işbu sözleşmenin 4. maddesinde belirtilmiş olan hizmet bedelini ve ayrıca hizmet bedeli kadar cezai şart ödemeyi gayrikabili rücu olarak kabul ve taahhüt eder.” demiştir. Davacı ve davalı tarafça imzalanan bu sözleşme geçerlidir. Dosya içeriğinden, sözleşmede belirtilen taşınmazın sözleşmede belirtilen bir yıllık süre bitmeden davalı tarafça taşınmazın asıl malikinden satın alındığı anlaşılmaktadır. Mahkemece işin esası incelenip davacının takibe haklı olduğu miktar ve özellikle cezai şarta ilişkin sözleşme maddesinin de olayın niteliği nazara alınarak ve T.B.K.’nun 182/son maddesi göz önünde bulundurularak cezai şartın fahiş olup olmadığı hususunda resen değerlendirme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken davanın reddi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir…”
[7] Yargıtay 13. HD 2016/15644 E. 2018/12221 K. “… Taraflar arasında yapılan 30.04.2014 tarihli sözleşmenin 1. maddesinde “Satıcı, iş bu akdin imzası anında … komisyoncusuna taşınmazın yukarıda gösterilen satış bedelinin %3 üne tekabül eden meblağı komisyon ücreti olarak ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir’ sözleşmenin 3. maddesinde ‘satıcı ve alıcıdan herbiri daha sonra alım ve satımdan vazgeçene hem kendi ödeyeceği komisyon ücretinive hem de diğer tarafın ödeyeceği komisyon ücretinin tamamını … komisyoncusuna ödemeyi kabul ve taahhüt eder’” demiştir. Davacı ve davalı tarafça imzalanan bu sözleşme geçerli olup, Mahkemece taraflarca kabul edilmiş olan sözleşme maddeleri göz önünde bulundurularak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…”
[8] Yargıtay 13. HD 2015/41479 E. 2018/5980 K. “… Somut olayda, dava dışı satıcı, davalı alıcı ve davacı simsar arasında 17.10.2014 tarihli adi yazılı bir sözleşme imzalanmış olup, bundan sonra tapuda satış gerçekleşmemiştir. Az yukarıda belirtildiği üzere simsar ancak kendi faaliyeti sonucunda sözleşme kurulması halinde ücrete hak kazanacak olup, taraflar arasındaki taşınmaz satımına ilişkin resmi satış işlemi gerçekleşmediğinden davacının ücrete hak kazandığından söz edilemez. Sözleşmede, alıcı ve satıcının satıştan vazgeçmesi durumunda karşılıklı sorumluluklarının ne olacağı düzenlenmiş olmakla beraber davacı simsarın ücreti konusunda bir düzenleme bulunmamaktadır. O halde Mahkemece, davacının faaliyeti sonucunda resmi şekle tabi sözleşmenin kurulmamış ve taraflar arasında imzalanan sözleşmede aksinin kararlaştırılmamış olması karşısında davacının ücrete hak kazanamadığının kabulü ile hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, aksi düşünce ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…”
[9] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/859 E. ve 2016/428 K. 30.03.2016 T. “… BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175’in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
- b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir…”
[10] D. Sönmez, “Simsarlık sözleşmesinde ücret”, sf 53, 56-58, 60, Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2019.
[11] Yargıtay 13. HD 2012/15389 E. 2012/17275 K. 03.07.2012 T. “… Taraflar arasında Borçlar Kanununun 404. maddesine uygun olarak yazılı şekilde yapılmış olan 02.03.2012 tarihli tellallık sözleşmesi gereğince, davalıya ait taşınmazın satış bedelinin %3’ü oranında tellaliye ücretinin ödenmesinin taahhüt edildiği anlaşılmaktadır. Davalının, davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı satmış olması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedeli üzerinden sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır. Zira, sözleşmede düzenlenen başka bir emlakçı aracılığı ile taşınmazın satışı halinde tellallık ücreti ödeneceğine ilişkin hüküm, taraflarca itiraz edilmeksizin imzalanmış olmakla ve aksi yönde yasa hükmü de bulunmamakla sözleşme serbestisi ilkesi gereğince geçerlidir ve sözleşmenin taraflarını bağlar…”
[12] Yargıtay 13. HD 2015/38577 E. ve 2017/11891 K. 04.12.2017 T. “… Davacı ile davalı arasında imzalanan 10.06.2013 tarihli “Yer Gösterme Ve Komisyon Akdi” adı altındaki sözleşme incelendiğinde, alıcının gördüğü gayrimenkulü şahsı, ortağı veya kendisinin vasıtasıyla görüp beğenen şahıslarca satın alması halinde satış bedeli üzerinden %3 komisyon + KDV ödeyeceğinin kararlaştırıldığı ve taraflarca imza altına alındığı anlaşılmaktadır. Davacı tellal, davalıya taşınmazı göstermiş, davalı, davacı ile yaptığı sözleşmeyi ortadan kaldırmadan, davacının gösterdiği taşınmaz davalının eşi tarafından satın alınmış olduğuna göre, artık tellal üzerine düşen görevi yerine getirmiş ve ücret istemeye hak kazanmıştır. Ayrıca belirtmek gerekirki mal sahibinin davacı tellalı yetkilendirmemiş olmasıda sözleşme kapsamında bir önem arzetmez. Açıklanan yönler gözetilerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken mahkemece yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…”
[13] Ş. Yıldız, “Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli Ve Şekle Uyulmamasının Hukuki Sonuçları”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Derg., c. 22, sy 3, Art. sy 3, Ara. 2016.
[14] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.03.2017 tarih 13-644/460. “… Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 04.05. 2009 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacı “müşteri”ye davalı emlakçı aracılığıyla Gültepe Mahallesi, Sarıkaya Vilları 19 numaralı evin gösterildiği, sözleşmenin 3/A fıkrasında bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 25 gün sonra davacının eşi olduğu anlaşılan Nezihi İğdirli tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkar etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Hal böyle olunca yerel mahkemece, sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır…”
[15] Yargıtay 13. HD 2014/5401 E. 2014/30849. K. 13.10.2014 T. “… Dava, taraflar arasındaki tellallık hizmet sözleşmesinden kaynaklanan ücretin tahsili istemine yöneliktir.Taraflar arasında yazılı şekilde düzenlenmiş olan gayrimenkul görme ve bilgi formu gereğince, davalıya gösterilip tanıtılacak taşınmazın satış bedeli üzerinden %2 oranında tellaliye ücretinin ödenmesinin taahhüt edildiği anlaşılmaktadır. Davalının,davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı eşi adına satın almış olması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedeli üzerinden sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır. Sözleşmede düzenlenen taşınmazın satın alınması halinde tellallık ücreti ödeneceğine ilişkin hüküm, taraflarca itiraz edilmeksizin imzalanmış olmakla ve aksi yönde yasa hükmü de bulunmamakla sözleşme serbestisi ilkesi gereğince geçerlidir ve sözleşmenin taraflarını bağlar.Bu ilkeler ışığında davacı tellalın ücrete hak kazandığı ve davalının bu ücretten sorumlu olduğu gözetilerek davacının alacağı yönünden gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılarak neticesine göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir…”
[16] Yargıtay 3. HD 2005/11697 E., 2005/12907 K. 29.11.2005 T. “… Her ne kadar BK m. 404–405 gereğince, tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşme ise de, kira sözleşmesinin tellallık ücret sözleşmesini imzalayan davalının eşi ile yapıldığı, davalı ile taşınmazı kiralayan kişinin aynı soyadı taşıdığı ve tellallık ücret sözleşmesinin yukarıda bahsedilen 5. madde hükmü dikkate alındığında, davacı emlakçının bulduğu taşınmazı davalının eşinin kiraladığını da gözetilerek, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
[17] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 28.10.2008 gün ve 2008/11249-18113. “…Davacı komisyoncu dava dilekçesinde, davacı satıcı ile 14.09.2007 tarihinde Akbük 186 ada 2 parselin satışı için sözleşme yaptıklarnı ve alıcı adına taşınmazın intikalinin yapılmasına rağmen komisyon ücretinin ödenmediğini ileri sürerek 4.600,00 YTL için yapılan ilamsız takibe vaki haksız itirazın iptali ile takibin devamı ve % 40 icra inkar tazminatının tahsili istenilmiştir. Mahkemece, tapu kaydında dayalı hissesi 1/3 olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, ayrıca davacının alacağın tamamının tahsili için yapılan takipte kötü niyetli olduğunun kabulü ile % 40 kötü niyet tazminatının tahsili cihetine gidilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. BK. 404 /son maddesi, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesini geçerlilik şartı olarak öngörmüş olup, başkalarına ait taşınmazlar yönünden bu tür sözleşmeler yapılamayacağına ilişkin herhangi bir yasal düzenleme yoktur. Davada dayanılan 14.09.2007 tarihli sözleşme bu haliyle geçerlidir. Davacı, bu sözleşmeye dayanarak davalının paydaşı olduğu taşınmazın satışı için gereken çalışmaları yaptığına ve üçüncü şahsa satıldığına göre davacı sözleşmede kararlaştırılan ücretten sorumludur. Mahkemenin bu hususu göz ardı ederek davanın kısmen reddine karar vermiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…”
[18] Yargıtay 13. HD. 5401/30849 13.10.2014 T. “… Dava, taraflar arasındaki tellallık hizmet sözleşmesinden kaynaklanan ücretin tahsili istemine yöneliktir. Taraflar arasında yazılı şekilde düzenlenmiş olan gayrimenkul görme ve bilgi formu gereğince, davalıya gösterilip tanıtılacak taşınmazın satış bedeli üzerinden %2 oranında tellaliye ücretinin ödenmesinin taahhüt edildiği anlaşılmaktadır. Davalının, davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı eşi adına satın almış olması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedeli üzerinden sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır. Sözleşmede düzenlenen taşınmazın satın alınması halinde tellallık ücreti ödeneceğine ilişkin hüküm, taraflarca itiraz edilmeksizin imzalanmış olmakla ve aksi yönde yasa hükmü de bulunmamakla sözleşme serbestisi ilkesi gereğince geçerlidir ve sözleşmenin taraflarını bağlar.Bu ilkeler ışığında davacı tellalın ücrete hak kazandığı ve davalının bu ücretten sorumlu olduğu gözetilerek davacının alacağı yönünden gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılarak neticesine göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir…”
[19] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2021/3-567 E. 2022/1586 K. “… Davacı simsarın davalıdan ücret talep edip edemeyeceği noktasında öncelikle sözleşme maddelerine dikkat etmek gerekir. Davaya konu sözleşmenin ilgili maddesi incelendiğinde “söz konusu taşınmazlardan herhangi birini şahsım, annem, babam, çocuklarım ile 3. derecede dahil olmak üzere kan ve sıhri hısımlarım, ortağı ve idarecisi bulunduğum şirket ve şirketin ortak olduğu kuruluşlar tarafından satın alındığı takdirde” ibaresinden sonra bu koşulun gerçekleşmesiyle simsarın komisyon ücretine hak kazanacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Görüldüğü üzere, maddede sayılan kişiler arasında “eş” den bahsedilmemiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 18. maddesinde kayın hısımlığının tanımı yapılmakta olup eşler birbirlerinin kayın hısmı dahi değildirler. Hukukî güvenlik ilkesinin bir gereği olarak asıl olan sözleşmeyle bağlılıktır. Kural olarak sözleşmenin tarafların anayasası mahiyetinde olduğu kabul edildiğinden yorum yoluyla genişletilmesi suretiyle tahdidi olarak sayılan kişiler arasına eşin de dâhil olduğu yorumu yapılarak davalının simsarlık ücretinden sorumluluğu sonucuna varılamaz. Davacı simsarın basiretli tacir gibi davranmakla ve yaptığı sözleşmeleri buna göre itinayla düzenlemekle yükümlü olduğu açıktır. Bu durumda, basiretli tacir gibi davranmayan simsarın bunun sonuçlarına katlanması gerekir.
- Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; sözleşme metninde “eş” ibaresine yer verilmemiş ve eş de metinde yer alan nitelikteki hısımlardan değil ise de, burada sözleşmenin lafzına değil tarafların gerçek maksadına bakılması gerektiği, sözleşmeyle ortağı bulunduğu şirketin, şirketin ortaklarının, kan ve sıhri hısımlarının alımlarını kapsama alan tarafların davalının en yakını durumunda bulunan, birlikte yaşamadıkları ileri sürülmeyen eşi dışarıda bırakmasının düşünülemeyeceği, kaldı ki, 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca verilen hizmetin karşılığı bir ücret isteme hakkının bulunduğu gerekçesiyle direnmenin uygun olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir…”
[20] Yargıtay 13. HD 2018/4111 E. 2019/11987 K. “… … Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesince, davacının istinaf başvurusunu kabul edilerek ilk derece mahkemesinin kararı kaldırılmış ve taraflar arasında yapılmış olan sözleşmenin, 6098 sayılı TBK’nın 520 ve devamı maddelerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğu, sözleşme tarihinden 15 ay kadar sonra taşınmazın sözleşmede ismi geçen kişilere satıldığı, ancak davacının simsarlık ücretinin ödenmediği, sözleşme tarihi ile taşınmaz satış tarihi arasındaki 15 aylık sürenin makul bir süre olduğu davacının davaya konu taşınmazın satışına aracılık yaptığı ve tarafları anlaştırdığı, daha sonra davalıların davacıyı aradan çıkarmak suretiyle alıcılarla bir araya geldikleri gerekçesi ile davanın kısmen kabulü ile; davalıların Silifke İcra Müdürlüğü’nün 2016/3402 Esas sayılı icra takip dosyasına yaptıkları itirazın kısmen iptaline, takibin 100.000,00 TL asıl alacak ve asıl alacağa takip tarihinden itibaren uygulanacak yasal faizi ve takip giderleri ile birlikte tahsiline imkan verecek tarzda devamına, karar vermiştir
… yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA…”
[21] Yargıtay 13. HD 2015/24945 E. 2017/12617 K. 18.12.2017 T. “… Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinde tanımı yapılan simsarlık sözleşmesinden kaynaklı alacak isteğine ilişkindir. Her ne kadar, mahkemece, davacının satış işlemine aracılık yaptığı tarihte emlak danışmanlığı yapma yetkisinin bulunmadığı gerekçesi ile ücrete hak kazanamayacağından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının, davalı tarafça imza inkarında bulunulmayan 19/10/2011 tarihli yer gösterme belgesi ile hizmet verdiği ortadadır. Sözleşme gereğince hizmet bedelinin ödenmesi gerekir. Öyle olunca mahkemece Sözleşme değerlendirilip sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…”
[22] Yargıtay 3. HD 12.10.2010 tarih ve E. 2010/12894, K. 2010/16291. “… BK.nunmd. 404/3’e uyarınca “gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerlik kazanmaz” Hükümde yer alan şekil koşulu geçerlilik şartıdır. Şekil, sözleşmenin geçerlilik şartı olarak öngörüldüğü takdirde yazılı sözleşmenin tellallık sözleşmesinin unsurlarını kapsaması gerekir. Taraflar arasında düzenlenen belge ise “emlak görme belgesi” başlığını taşımakta, sözleşme metninde ise yalnızca söz konusu taşınmazın gösterildiğinden ve ceza koşulundan söz edilmektedir. BK.nun 404/ilk hükmüne göre tellal ücret karşılığında bir aktin icrasına aracılık etmeyi üstlenir. Bu unsurları içermeyen “emlak gösterme belgesi” olarak düzenlenen yazılı belge tellallık sözleşmesi olarak geçerli sayılamaz. Bu itibarla taraflar arasındaki hukuki ilişki tellallık sözleşmesi olarak nitelendirilemez…”
[23] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/19-559 E. 2010/546 K. 3.11.2010 T. “… Hal böyle olunca, somut olayın özelliği de dikkate alındığında; gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin, tarafların ortak iradesi ile BK’nun 404/3. fıkrasında emredilen geçerlilik şartına uygun şekilde, yazılı olarak kurulmuş olduğu ve taraflarca hayata geçirildiğinin kabulü gerektiği; sözleşmeye taraf olan davalı/borçlunun açıklanan şekilde imza eksikliğini ileri sürmesinin ise TMK’nun 2. maddesinde açıklanan dürüstlük kuralları ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğu; sonuç itibariyle davacının taraflar arasındaki geçerli tellallık sözleşmesi gereği ücrete hak kazandığı yönündeki direnme kararı isabetlidir…”
