Kiracı ihtiyaç sebebiyle tahliye istemli ihtarnameyi tebliğ almasıyla kendiliğinden, yargı kararı verilmeden veya icra marifetiyle tahliyesi yönünde takibe geçilmeden önce kiralananı tahliye ederse, kiralanın tahliye sonrasında üçüncü bir kişiye yeniden kiralanması halinde üç yıllık kira bedeli tazminatına hak kazanamaz.
3.Hukuk Dairesi 2017/6483 E. , 2019/2527 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, dava dilekçesinde özetle; 01/12/2007 tarih ve 10 yıl süreli kira sözleşmesine dayalı olarak 01/01/2012 tarihine kadar davalıya ait kiralananı kullandığını, davalının 28/06/2011 tarihinde noter kanalıyla söz konusu taşınmazı iş yeri olarak kullanacağını belirten tahliye talepli ihtarname gönderdiğini, buna istinaden taşınmazı boşalttığını ancak veteriner kliniği olarak işlettiği kiralananı tahliye etmekle beraber yer değişikliği sebebiyle çeşitli mağduriyetler yaşadığını, yeni kiraladığı yer içinde masraflar yapmak, tadilat sebebiyle faaliyetine ara vermek zorunda kaldığını, davalının ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği taşınmazı bir başka şahsa yine kanunda düzenlenmiş olan süre dolmadan kiraya vermesinin kanuna aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazı tahliyesinden sonra davalı mülk sahibinin 6098 Sayılı TBK.’nun 355.maddesine aykırı şekilde davranması sebebiyle 1 yıllık stopaj hariç kira bedeli karşılığı olan 35.760 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, cevap dilekçesinde özetle; davacının iş yerini ihtarname nedeniyle boşalttığı iddiasının samimi olmadığını, davacının kiralananı 2011 yılı Aralık ayında kendi rıza ve isteği ile boşaltarak tahliye ettiğini, bu tahliyeden tam bir yıl sonra 01/01/2013 tarihinde Dia Sa ile kira sözleşmesi imzaladığını, haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, bilirkişi raporu aldırılarak, bu rapor doğrultusunda TBK’nın 355/son hükmü uyarınca son kira yılında ödenmiş olan aylık kira parası olan 2.980 TL üzerinden bir yıllık kira bedeli tutarı ile sorumlu olduğu, bu tutarında 35.760 TL ye tekabül ettiği, TBK’nın 355.maddesi ve tüm dosya kapsamına göre davalının bu hükme aykırı davranarak dava konusu taşınmazı kiraya verdiği gerekçesiyle açılan davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.
Somut uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince davacının tahliye ettiği kiralananın üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi nedeniyle tazminat talebine ilişkindir.
Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiraları 339. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmelerin dava yoluyla sona erme şekillerinden olan kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında gereksinim nedeniyle sona erme düzenlenmiş olup TBK m. 350/1’e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yine TBK m. 355/1’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3’e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu kapsamda değerlendirildiğinde somut olayda taraflar arasında 01.12.2007 başlangıç tarihli 10 yıl süreli çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşme yapılmış olup davalı tarafça 28/06/2011 tarihli ihtarname keşide edilerek noter kanalıyla taşınmaz işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay sonra davacının taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiştir. Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde davalıya iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi 2017/4122 E. , 2019/282 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davaya konu taşınmazda kiracı iken davalıların taşınmazın riskli yapı olması nedeniyle tahliye edilmesini talep ettiğini, 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmazı geçici olarak tahliye ettiğini, inşaat bitince taşınmazı yeniden kiralamak istediklerini ancak davalıların bir cevap vermeden taşınmazı 3. kişiye kiraladığını, 6100 sayılı Türk Borçlar Kanunun 355. maddesinin kıyas yolu ile uygulanması gerektiğini ileri sürerek, şimdilik 5.000 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı; davacı taraf ile anlaştıklarını, davacıya 17.500 TL ödeme yaptıklarını ve davacının başkaca hakkı kalmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kirabedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Somut olayda davacı şirketin 01.01.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 29.01.2013 tarihli ihtarname ile 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmaz için yıkım kararı alındığı, yıkım kararının uygulanabilmesi için taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ve davacı kiracı tarafından taşınmazın 27.03.2013 tarihinde tahliye edildiği ve taşınmazın inşaat tamamlandıktan sonra 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.